나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1361-3 7층 703호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 제주지방법원 2023타경30326 (1) 사건의 물건에 대한 경매 컨설팅 분석 보고서입니다. 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1361-3에 위치한 연립주택으로, 2017년 3월 22일에 사용 승인된 건물입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1361-3, 7층 703호

용도: 연립주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

토지 지분: 49.379㎡ (약 14.94평)

건물면적: 72.33㎡ (약 21.88평)

건물 지분: 72.33㎡ (약 21.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: (OOOOOOO

건축물 높이: 19.95m

총 층수: 7층

해당 층: 7층

호수: 703호

사용승인일자: 2017년 03월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 건물은 북동측으로 노폭 약 6미터의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 소재 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2023년 11월 17일 접수된 주식회사 백록레미콘의 강제경매개시결정(갑6)입니다. 이 외 소유권보존(갑1) 및 제주세무서장의 압류(갑8)가 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 주 씨가 존재합니다.

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 22일

확정일자: 2023년 05월 02일

배당신고일자: 2024년 01월 16일

대항력: 있음

임차인의 전입일자(2023.05.22)가 말소기준권리(2023.11.17)보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, 배당신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 가능성이 있습니다.

3.3. 특이사항 및 권리 분석 요약

본건은 중복병합사건이며 공동담보 물건입니다. 대항력 있는 임차인 주 씨가 존재하나, 배당을 통한 보증금 회수가 예상되므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거 중심 지역에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 공동주택이 밀집해 있습니다. 상업 시설보다는 주거 기능이 강화된 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

'조천초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변은 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 상세 정보

본건이 속한 건물(기호 1~15)은 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕으로, 지하 1층부터 지상 7층까지 건축되었습니다. 외벽은 드라이비트 및 타일 마감이며, 창호는 샷시입니다. 건물 내에는 기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

대항력 있는 임차인 주 씨가 존재하나, 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 높아 실질적인 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

제시목록과 현장 호수 표기가 일치하지 않는 경우가 다수 존재합니다(기호 16~37, 23~29 등). 본건 703호 자체에 대한 직접적인 공부와의 차이는 명시되지 않았으나, 건물 전체적으로 등기 및 현황 관리상 주의가 요구될 수 있습니다. 또한, 건축계획심의대상구역(저촉)에 해당하므로 향후 건물 증개축 시 건축 심의 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 본 연립주택은 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 조천초등학교 인근의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보여 낙찰자의 인수 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 공부와의 차이 및 중복병합, 공동담보 물건이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 조천읍 신축급 연립주택으로 안정적인 주거 가치 보유

* 조천초등학교 인접으로 우수한 교육 환경

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건

* 감정가 대비 주변 시세가 높아 투자 수익률 기대 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 '조천휴안1차'(2018년 건축, 80.14㎡, 조천읍 조천리 1335번지)의 경우, 2026년 3월 5일 30,000만원(3층), 2026년 6월 17일 34,500만원(4층), 2026년 6월 29일 29,600만원(1층)에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 72.33㎡(약 21.88평)로, 해당 단지 시세와 유사한 규모입니다. 본건의 감정가 24,300만원은 최근 실거래가(29,600만원~34,500만원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 특히 본건은 7층으로, 4층 매매가(34,500만원)보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세 및 본건의 층수, 입지 조건을 감안할 때, 감정가 대비 10~20% 이상 상승한 금액에서 낙찰 가능성이 있습니다.

보수적인 관점에서, 270,000,000원에서 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

추가적으로, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 부동산 시세에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

최종 예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.