나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [16] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (16)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층503호

용도: 다세대주택

토지면적: 32.06㎡ (약 9.70 평)

건물면적: 40.78㎡ (약 12.34 평)

1.2. 감정평가 내역

감정가: 200,000,000원

1.3. 매각 대상

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 소재하며, 파장초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 입지하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 및 이전 등기 후 다수의 근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 대부분 말소 예정으로 파악됩니다. 주요 권리로는 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당(1,776,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인으로 백순임 씨와 손일문 씨가 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 백

보증금: 150,000,000원 ~ 157,500,000원 (증액분 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020-01-07

확정일자: 미기재

배당신고일자: 미기재

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 7,500,000원

* 임차인: 손

보증금: 150,000,000원 ~ 157,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-07 (일부 항목은 미기재)

확정일자: 2024-02-19 (일부 항목에 기재)

배당신고일자: 2025-03-19 (일부 항목에 기재)

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 7,500,000원 (일부 항목에 기재)

인수 보증금 합계: 0원. 이는 해당 임차인들의 보증금이 낙찰자가 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)입니다. 이보다 후순위 권리인 주택임차권, 압류, 후순위 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 존재하는지 여부를 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

3.4. 권리분석 종합

현재 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 미확인된 지상권의 존재 가능성은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시설 현황

본건이 위치한 장안구 파장동 일대는 주거 지역이면서도 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 파장초등학교 등 교육 시설이 있으며, 주거 단지 및 공원이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 최근 거래사례 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 6월 20일 거래된 '나경캐슬(B동)'은 2016년 준공된 건물로, 전용면적 42.925㎡ (약 12.99평)이 2억 1,500만원에 거래되었습니다. 층수는 2층입니다.

* 2026년 6월 20일 거래된 '진주맨션5동'은 1991년 준공된 건물로, 전용면적 33.07㎡ (약 9.99평)이 2억 1,800만원에 거래되었습니다. 층수는 3층입니다.

* 2026년 6월 6일 거래된 '동방빌라'는 1991년 준공된 건물로, 전용면적 48.14㎡ (약 14.56평)이 1억 4,000만원에 거래되었습니다. 층수는 지하층입니다.

본건 물건은 2019년에 사용 승인된 건물이며, 전용면적 40.78㎡ (약 12.34평)으로 '나경캐슬'과 유사한 면적입니다. 특히 본건은 5층 건물 중 최상층인 5층에 위치하고 있어, 2층이나 3층에 거래된 유사 면적 및 준신축급 건물의 거래 사례(2억 1,500만원 ~ 2억 1,800만원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 이에 상응하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건이 속한 'pj에비뉴' 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 2019년 11월 건축물 사용 승인을 받았습니다. 본건 5층 503호는 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 소멸 예정이나, 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 존재할 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 임대 관계는 미상이며, 내부 구조 및 이용 상태는 집합건축물대장상의 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2019년 사용승인)입니다. 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호하며, 최근 인근 유사 부동산의 거래 사례를 볼 때 감정평가액 대비 적정하거나 높은 가치를 가질 가능성이 있습니다. 권리관계는 명확하여 인수할 권리가 거의 없으나, 지상권의 존재 여부 및 실제 현황과 공부상 차이 가능성은 경매 참여 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물(2019년 사용승인)로 관리 상태 및 상품성이 양호함.

* 최상층(5층)에 위치하여 일조권 및 조망권이 우수할 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 깨끗함.

* 주변 유사 면적 및 층수의 부동산 거래 사례 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 있음.

* 주거지로서의 입지 조건이 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가 2억 2천만원(200,000,000원) 대비, 유사 조건의 최근 거래 사례(2억 1,500만원 ~ 2억 1,800만원)와 본건의 최상층이라는 이점을 고려할 때, 예상 입찰가는 2억 2천만원 이상으로 판단됩니다. 다만, 최상층의 프리미엄과 주변 시세를 종합적으로 고려하여 2억 2천만원 ~ 2억 3천만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

(최종 입찰가는 입찰자 본인의 판단 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.