나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [9] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (9)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 3층304호 (신주소: 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27)

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

토지 지분: 32.057㎡

건물면적: 40.78㎡ (약 12.33평)

건물 지분: 40.78㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치하고 있으며, 주변으로 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

인근에 파장초등학교가 소재하여 교육 환경이 우수하며, 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 편의를 위한 버스정류장이 가까이 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

주변을 조사한 결과, 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권(금1,776,000,000원)입니다.

기타 압류 및 근저당권 등 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

본건에는 임차인 김진영 씨가 거주 중인 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 정보:

- 보증금: 178,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 11월 18일

- 확정일자: 2022년 10월 21일

- 대항력: 없음

- 인수 여부: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 'pj에비뉴'는 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 지어진 나경캐슬(2016년 준공, 42.9㎡)이 21,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 165만원/평 수준입니다.

본건의 전용면적은 40.78㎡(약 12.33평)이며, 감정가는 200,000,000원입니다.

나경캐슬의 평당가를 적용하여 산출하면 약 20,300만원 수준으로, 감정가가 시세와 유사하게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조 및 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 5층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 제공된 다른 부동산이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 공부상 현황과 실제 이용 상태가 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 파장동의 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되어 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 일부 토지이용 제한사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2019년 준공)로 연식에 따른 감가상각 부담이 적습니다.

파장초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로 명도 관련 리스크가 상대적으로 적습니다.

현재 감정가 및 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 거래가격을 고려할 때, 낙찰가율은 90~105% 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

임차인 보증금 미인수, 신축 건물 등 긍정적인 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 185,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다.

본건의 실질적인 가치를 고려한 희망 입찰가는 약 195,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.