나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [7] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (7)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.837㎡

건물면적: 34.14㎡ (약 10.32평)

건물지분: 34.14㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 김혜진 (2019-12-20)

* 소유권이전 (매매): 이수연 (2019-12-20)

* 근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2019-12-20, 1,776,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 수원시 (2025-01-09, 말소)

* 임의경매개시결정: 단원신용협동조합 (2025-02-07, 1,521,668,827원, 수원지방법원 2025타경844) - 본 건

* 압류: 동화성세무서장 (2025-04-01, 말소)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 미래신용협동조합 (2025-09-29, 말소)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치외 1명 (2025-11-07, 말소)

등기부채권 총액: 1,776,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 임중규 (성만 표기: 임 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-02

* 확정일자: 2023-05-02

* 배당신고일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 결과:

* 말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 임 (성만 표기)은 대항력이 없으므로, 보증금 160,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주거용 다세대주택이 밀집한 지역 내에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 파장초등학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권의 배후 수요가 존재합니다.

건물 전체 용도는 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 복합되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 환경: 파장초등학교가 근거리에 위치하며, 다세대주택가와 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다. (302호는 승강기 포함)

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되고 있으며, 이는 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본 경매에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

감정평가 대비 시세 차이: 본 건의 감정가는 167,000,000원이나, 최근 실거래 사례(33.07㎡, 3층)가 218,000,000원으로, 시세 대비 현저히 낮은 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정평가가 시장 가격을 제대로 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

건축물현황도와의 상이 가능성: 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성되었으나, 실제 이용 상태와 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 현황 재확인이 필요합니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 다세대주택으로, 파장초등학교와 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없습니다.

감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 통한 투자가치가 기대되는 반면, 공동담보 물건이라는 점과 실제 현황이 공부와 다를 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

저평가된 감정가: 시세 대비 낮은 감정가로 인해 낙찰 후 시세 차익을 극대화할 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

권리관계 단순: 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계로, 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 실거래 사례(33.07㎡, 3층, 218,000,000원)를 고려할 때, 본건(34.14㎡, 3층)의 적정 시장 시세는 약 225,000,000원으로 판단됩니다.

본 건의 감정가 167,000,000원은 현재 시장 시세보다 약 25% 이상 낮은 수준입니다.

이에 따라 유찰 없이 경매가 진행될 가능성이 높으며, 시장 시세를 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

최종 추천 입찰가: 180,000,000원 (약 1억 8천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.