나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [13] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23, 피제이에비뉴 4층 404호에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (13)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23, 피제이에비뉴 4층 404호

* 건물명: 피제이에비뉴 (PJ Avenue)

* 용도: 다세대주택

* 해당층: 4층 404호

* 감정가: 200,000,000원 (이억 원)

* 토지면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

* 건물면적: 40.78㎡ (약 12.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (등기부상)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

주변에 파장초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축물대장 정보에 따르면 본 건물(pj에비뉴)은 2019년 준공된 것으로 추정되며, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

현재까지 파악된 정보 내에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추후 현장 확인 필요)

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수의 근저당권 (을1, 채권최고액 1,776,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소멸예정 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권 (을2, 김은서), 압류, 임의경매개시결정, 1번근저당권부채권근질권설정 등

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 등재된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요만 존재하나, 실제 등재된 지상권은 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 04일

* 확정일자: 2022년 03월 04일

* 배당신고일자: 2024년 03월 27일

* 대항력: 없음

* 김 임차인은 말소기준권리보다 후순위로, 확정일자 또한 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당받지 못한 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금: 0원

등기부채권 총액은 약 1,944,000,000원 수준으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 파장동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 형태로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

초등학교와 공원이 인접하여 주거지로서의 안정성이 높으며, 차량 접근성이 용이하여 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

인근에 편의시설 및 병원, 은행 등의 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 서비스 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

* 교육 환경: 파장초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 아파트 단지, 공원 등이 어우러져 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 동일한 채무에 대해 여러 물건이 담보로 잡혀있음을 의미합니다. 이는 채무 규모가 크거나, 연체 발생 시 경매 절차가 신속하게 진행될 수 있음을 시사합니다. (제공된 정보만으로는 구체적인 위험도 판단 어려움)

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 19억 4천만 원에 달하나, 이는 말소되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 채무 규모가 큰 점은 참고해야 합니다.

* 임차인 명도: 비록 본 건 임차인 김 는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않더라도, 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성은 항상 존재하므로, 원만한 명도를 위한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공 추정)에 해당하는 다세대주택으로, 파장초등학교 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으며, 건물 연식 대비 적정 가격으로 취득할 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 특이사항은 신중한 검토가 필요하며, 명도 과정에서의 리스크 관리 또한 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익이 가능합니다.

* 우수한 입지: 파장초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 인수되는 임차보증금 없음: 임차인 김 는 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석:

* 건물(2016년식, 42.925㎡): 21,500만원 (2026년 6월)

* 건물(1991년식, 33.07㎡): 21,800만원 (2026년 6월)

* 건물(1991년식, 48.14㎡): 14,000만원 (2026년 6월)

본건은 2019년 준공 추정되는 건물로, 면적(40.78㎡)은 비교적 신축인 나경캐슬(42.925㎡)과 유사하며, 진주맨션(33.07㎡)보다 넓습니다. 최근 매매 사례 중 나경캐슬(21,500만원) 및 진주맨션(21,800만원)의 가격 수준을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 21,000만원 ~ 23,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 20,000만원을 기준으로, 경쟁 상황 및 향후 부동산 시장 전망을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 높은 채무 총액과 공동담보라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서, 현장 조사 결과 및 입찰 참여 의사를 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.