나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [10] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2.

1.2. 물건 소재지

경기도 수원시 장안구 파장동 597-23, 피제이에비뉴 4층 401호

2.

1.3. 물건 개요

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 26.96㎡ (약 8.16평)

토지지분: 26.963㎡

건물면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

건물지분: 34.3㎡

2.

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당함.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당권, 케이앤엘엔피엘대부주식회사, 2019-12-20 접수)

2.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 없음. (단, 지상권개요는 공란으로 확인됨)

2.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 여

보증금: 157,500,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-05-04

확정일자: 2023-03-22

배당신고일자: 2025-03-14

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없는 것으로 확인되어 매각으로 소멸될 예정임.

2.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 전체 채권 총액은 약 1,933,500,000원으로 확인되며, 이는 감정가 대비 상당히 높은 수준임.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 건물 현황

본건은 2019년 11월 사용승인된 "pj에비뉴" 건물 내 401호이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물임. 주변에는 유사한 연식의 다세대주택 및 단독주택, 아파트 단지가 혼재되어 있음.

2.

4.2. 최근 거래 사례 비교

* 나경캐슬(B동, 2016년식, 2층, 42.925㎡): 2026년 6월, 215,000,000원에 거래됨. (평당 약 500.89만원)

* 동방빌라(1991년식, 지하층, 48.14㎡): 2026년 6월, 140,000,000원에 거래됨. (평당 약 290.82만원)

* 진주맨션5동(1991년식, 3층, 33.07㎡): 2026년 6월, 218,000,000원에 거래됨. (평당 약 659.24만원)

2.

4.3. 시세 분석

본건(34.30㎡, 2019년식)은 주변 연립/다세대 주택 중 비교적 최근 연식에 해당하며, 최근 거래 사례 중 2016년식 나경캐슬(B동)의 거래가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 168,000,000원보다 높을 것으로 예상됨. 최근 거래된 유사 면적의 2016년식 나경캐슬(B동)의 거래가액(약 171,500,000원)과 1991년식 진주맨션5동의 거래가액(약 226,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됨.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 다수의 근린생활시설 및 상점들이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

2.

5.2. 주변 교육시설

파장초등학교가 인근에 위치하며, 주변 학군 정보는 추가 확인이 필요함.

2.

5.3. 기타

현재까지 파악된 정보 상, 주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 주거 환경이 양호한 편임.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리관계

다수의 권리 설정 및 압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 복잡한 권리 관계는 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

2.

6.2. 건물 노후도

2019년식으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

2.

6.3. 주변 환경

본건은 역사문화환경보존지역에 속해 있어 향후 건축 또는 리모델링 시 제한이 있을 수 있음.

2.

6.4. 공부와의 차이

없음.

2.

7. 종합 의견

2.

7.1. 물건 평가

본건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 비교적 신축(2019년식) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호함. 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 평가된 것으로 보이며, 권리 관계상 명확한 인수 부담이 없어 투자 가치가 있다고 판단됨.

2.

7.2. 투자 적합성

실수요자 및 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합한 물건으로 평가됨.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 주요 장점

* 비교적 신축 건물 (2019년식)

* 양호한 입지 및 교통 여건

* 권리 관계 명확, 인수 부담 없음

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가

2.

8.2. 고려사항

* 높은 총 채권액으로 인한 잠재적 경매 유찰 가능성

* 역사문화환경보존지역 내 위치로 인한 향후 개발 제한 가능성

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 산정 근거

본건의 감정가 168,000,000원 대비, 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정됨. 임차인의 대항력 부재 및 인수되는 보증금이 없어, 시장 가치에 기반한 입찰가 산정이 필요함.

2.

9.2. 제안 가격

170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정할 것을 제안함. (초기 입찰가로 180,000,000원 수준 고려 가능)

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