나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [5] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 2층204호

용도: 다세대주택

건물명: pj에비뉴

준공일: 2019년 (사용승인일: 2019년 11월 6일)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 196,000,000원

토지면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

토지지분: 32.057㎡ (약 9.69평)

건물면적: 40.78㎡ (약 12.33평)

건물지분: 40.78㎡ (약 12.33평)

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치하며, 파장초등학교 남동측 근거리에 소재합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 법적 제한이 있습니다.

2.4. 도로 상황

남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 북동측으로는 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

낙찰 시 등기부상의 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 근저당권(을1), 압류(갑3, 갑5), 임의경매(갑4), 근질권(을1-2, 을1-3), 주택임차권(을2) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김욱

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019-12-26 / 2024-01-08 (최종 확정일자 기준)

대항력: 없음

비고: 2차 보증금 증액분 7,250,000원 포함.

말소된 주택임차권으로 등기되어 있으며, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주위환경

본건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 상업시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 초등학교: 파장초등학교 (근거리)

* 주변 시설: 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주택 이용상태

본건 204호는 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등의 도시계획 및 법적 규제가 존재합니다.

6.2. 임대차 관계

외부 임대 관계는 미상이며, 내부 구조도 및 실제 이용 상태는 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인 상황)를 기준으로 작성되었습니다. 따라서 경매 참여 시 반드시 현장에서 직접 재확인하시기 바랍니다.

6.3. 도로 현황

북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접해 있어, 일부 차량 통행이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 명도

임차인 김욱은 대항력이 없으며 보증금 인수 의무도 없으나, 실제 이사 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택입니다. 파장초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호하며, 건물 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상의 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 김욱 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 토지이용계획상 역사문화환경보존지역 등 일부 규제가 있으며, 내부 상태 및 실제 이용 현황에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 북동측 막다른 도로의 존재도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 학교 및 생활 편의시설이 인접한 주거 선호 지역입니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명도 외 추가적인 법적 리스크가 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 196,000,000원입니다. 주변 유사 물건들의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 건물(2016년식, 42.93㎡)이 215,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2019년식으로 신축성에 강점이 있으며, 전용면적 40.78㎡ (약 12.33평)임을 고려할 때, 현 시세는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단되며, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 196,000,000원 (감정가) ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.