나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [11] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (11)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 167,000,000원

* 토지면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

* 토지지분: 26.837㎡ (약 8.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

* 건물지분: 34.14㎡ (약 10.33평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 해당 정보 없음

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로, 본건은 4층 402호임. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1) 근저당권 (케이앤엘엔피엘대부주식회사, 2019.12.20. 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 최철수 (보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2020.02.14, 배당신고일자: 2025.02.28, 대항력: 없음)

* 최철수 (보증금: 157,500,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020.02.14, 확정일자: 2022.03.10, 배당신고일자: 2025.02.28, 대항력: 없음, 비고: 1차 보증금 증액분 7,500,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

* 등기부채권 총액: 1,933,500,000원

4. 상권분석

* 본건이 소재한 "pj에비뉴"는 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 다세대주택 건물임. 5층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적은 34.14㎡ (약 10.33평)임.

* 주위는 주택 밀집 지역으로, 파장초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편임. 근린생활시설과 공원이 소재하여 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 최근 매매 사례 분석:

* 나경캐슬(B동), 2016년 준공, 2026년 6월 20일 거래, 215,000,000원 (전용 42.93㎡/약 12.99평). 평당 약 165만원.

* 동방빌라, 1991년 준공, 2026년 6월 6일 거래, 140,000,000원 (전용 48.14㎡/약 14.56평). 평당 약 96만원.

* 진주맨션5동, 1991년 준공, 2026년 6월 20일 거래, 218,000,000원 (전용 33.07㎡/약 9.99평). 평당 약 218만원.

* 본 건의 감정가는 167,000,000원으로, 전용면적 10.33평 기준 평당 약 161.7만원임. 이는 최근 거래 사례 중 나경캐슬(B동)의 평당가와 유사하며, 전체적으로 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교육: 파장초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 내 편의: 2층 이상 일부 호실에 승강기 설비가 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 본건의 건물 일부(기호1)는 근린생활시설이나, 402호는 다세대주택으로 이용 중임. 집합건축물대장상 현황도와 실제 이용 상태가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보물의 경매 결과에 따라 본 건의 진행 상황에 영향을 받을 수 있음.

* 임대 관계는 미상이나, 등기부상 임차인(최철수)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 4층의 다세대주택으로, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하고 주거 편의성이 양호한 지역에 해당함.

* 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건임.

* 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점과 최근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보여 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건임.

* 공동담보물건이라는 점, 토지이용계획상의 일부 제한사항은 투자 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경 및 주거 선호도.

* 비교적 신축 건물로 상품성 양호.

* 권리 분석상 안전하며, 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

* 최근 거래 사례를 고려했을 때 시세 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 167,000,000원임.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 6월)를 분석한 결과, 전용면적 10.33평(34.14㎡) 기준 평당 약 160만원 ~ 218만원의 시세가 형성되어 있음.

* 본 건의 감정가(평당 약 161.7만원)는 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됨.

* 인수되는 보증금이 없고 권리 분석이 명확하여 안정적인 투자가 가능함.

* 첫 입찰이므로 유찰 가능성을 염두에 두되, 시세 하단부부터 접근하는 전략을 추천함.

* 예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.