나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [2] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 164,000,000원

2. 2.

소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 2층 201호

건물명: 피제이에비뉴

용도: 다세대주택 (일부 근린생활시설)

건축년도: 2018년 12월 (신축허가 기준)

총 층수: 5층

해당층: 2층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 벽돌쌓기 마감 등

창호: 샷시 창호 등

내부설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비 (201호 기준)

2. 3.

면적 정보

토지면적: 26.96㎡ (약 8.16평)

토지지분: 26.963㎡ (약 8.16평)

건물면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

건물지분: 34.3㎡ (약 10.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 4.

감정평가 요약

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

3.

입지조건

3. 1.

주변 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

3. 2.

교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

3. 3.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

4.

권리분석

4. 1.

등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었으며, 다수의 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매 등이 설정되었다가 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 1,926,000,000원입니다.

4. 2.

임차인 현황

임차인: 김예림

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-24

확정일자: 2020-10-30

배당신고일자: 2024-02-13

대항력: 없음

4. 3.

인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

제시된 정보에 따르면, 임차인 김예림은 대항력이 없어 보증금 150,000,000원에 대한 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5.

상권분석

5. 1.

주변 상업시설

본건은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변의 편의시설은 파장초등학교와 인접해 있으며, 이는 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6.

생활정보

6. 1.

편의 및 문화시설

단지 내 또는 인근에 파장초등학교가 위치해 있습니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 2.

교육 환경

단지 남동측 인근에 파장초등학교가 위치하고 있어, 자녀가 있는 가정에 교육적 이점을 제공할 수 있습니다.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

권리관계의 복잡성

등기부등본 상 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 존재하여 권리관계 파악에 신중을 기해야 합니다.

총 채권액이 감정가를 상당히 초과하는 점은 경매 진행 시 유찰 가능성을 시사합니다.

7. 2.

임차인 관련 사항

임차인 김예림은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 전입일자 및 확정일자, 보증금 등의 세부 사항을 경매 진행 시 재확인하는 것이 좋습니다.

임대 관계는 미상이며, 실제 이용 현황과 공부상 현황이 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 3.

기타

내부 구조도 및 이용 상태는 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인 상황) 등을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 현장 확인을 통해 재확인해야 합니다.

8.

종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 다세대주택으로, 파장초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 신축 연도(2018년)가 비교적 최근이며, 건물 구조 및 설비는 보통 수준입니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

권리관계상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점과 임차인의 대항력 부재는 물건의 경매가를 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다.

다만, 임대 관계 미확인 및 실제 현황과 공부상 차이 가능성 등은 주의가 필요합니다.

9.

투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 파장초등학교 인근의 양호한 입지

* 차량 및 대중교통 접근성 우수

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음)

* 주변 시세 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

10.

예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례 및 감정가, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 판단됩니다.

이는 감정가 164,000,000원 대비 약 88% 수준으로, 인수 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 반영한 보수적인 추정치입니다.

최근 매매 사례 중 "나경캐슬(B동)"은 2016년식 42.925㎡ 면적이 21,500만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 500.9만원의 시세를 나타냅니다.

본건은 34.30㎡ 면적이므로, 이 시세로 환산 시 약 171,814,700원 수준이 됩니다.

하지만 경매 특성상 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 낙찰될 가능성이 있으며, 다수의 채권과 복잡한 권리 관계를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

따라서 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가 범위를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.