나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [12] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 4층403호

건물명: 피제이에비뉴

건축년도: 2018년 (준공: 2019-11-06)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

건물 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설 (해당 호실: 다세대주택)

1.3. 면적및가격

감정가: 200,000,000원

토지면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

건물면적: 40.78㎡ (약 12.34평)

건물 전용면적: 40.78㎡ (약 12.34평)

건물 연면적 (전체): 685.84㎡ (약 207.53평)

대지면적 (건물 전체): 492.4㎡ (약 148.95평)

해당 호실 토지 지분: 32.06㎡ (약 9.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통및도로

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-11

확정일자: 2020-02-11

배당신고일자: 2025-03-06

대항력: 없음

* 임차인: 이 (보증금 증액분 8,000,000원)

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-03-06

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부요약

* 소유권보존: 김혜진 (2019-12-20)

* 소유권이전: 이수연 (2019-12-20, 매매)

* 근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2019-12-20, 1,776,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 수원시 (2025-01-09, 말소)

* 임의경매: 단원신용협동조합 (2025-02-07, 1,521,668,827원, 수원지방법원 2025타경844)

* 압류: 동화성세무서장 (2025-04-01, 말소)

* 근질권: 미래신용협동조합 (2025-09-29, 1,776,000,000원, 말소)

* 근질권: 주식회사디앤에이치외 1명 (2025-11-07, 1,776,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 1,776,000,000원

3.3. 말소기준권리및인수되는권리

말소기준권리: 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매, 근질권 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설현황

본건이 위치한 파장동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역특성

다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 등 다양한 주거 형태가 혼재하며, 일부 근린생활시설 및 공원이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변편의시설

인근에 파장초등학교 등 교육시설과 공원이 소재하여 주거 편의성이 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과합니다. 이는 경매 과정에서 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 계약및현황리스크

감정평가서상 건축물대장상의 현황도와 실제 이용 상태가 다소 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 경매 참여 시 반드시 현장을 방문하여 실제 이용 상태를 재확인해야 합니다.

6.3. 기타제한사항

토지이용계획상 소로3류, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

7. 종합의견

본건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2018년 준공)에 해당하며 주거 환경 및 교통 여건이 보통 수준입니다. 다만, 등기부상 말소기준권리보다 선순위의 채권이 많고 공동담보 물건이라는 점에서 권리 관계를 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 계약 및 현황상의 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자포인트

* 수원시 장안구 파장동 지역의 주거용 부동산입니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 인근에 학교 및 공원이 있어 주거 편의성 양호.

* 매각으로 인해 인수되는 권리 없음.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다. 최근 유사한 조건의 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건(40.78㎡, 4층)의 시세는 약 204,000,000원에서 215,000,000원 수준으로 추정됩니다.

최근 매매 사례 분석:

* 나경캐슬(B동) (2016년식, 42.925㎡, 2층): 215,000,000원 (평당 약 500.8만원)

* 진주맨션5동 (1991년식, 33.07㎡, 3층): 218,000,000원 (평당 약 659.1만원)

피제이에비뉴(본건)는 나경캐슬과 유사하거나 더 최신식 건물 연식임을 고려할 때, 평당 가격대는 500만원대 초반에서 중반으로 예상하는 것이 합리적입니다.

건물 연식, 층수, 면적 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 현 시세는 약 210,000,000원 내외로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.