나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [6] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (6)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23, 피제이에비뉴 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 26.96㎡ (약 8.16평)

토지지분: 26.963㎡ (약 8.16평)

건물면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

건물지분: 34.3㎡ (약 10.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (등기부 정보 기준)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 주거 및 근린 상업 지역 환경을 이루고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건이 속한 토지는 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지이며, 상업용 및 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로로는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권 최고액 1,776,000,000원)입니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 이는 주택임차권(오명현, 보증금 157,500,000원), 수원시 압류, 동화성세무서장 압류, 단원신용협동조합의 임의경매 개시 결정 등입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 - 지상권 등)

주택임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 157,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위로 낙찰 시 소멸됨)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

등기부채권 총액은 약 1,933,500,000원으로 추정됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 파장동 일대는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 하는 일반적인 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 파장초등학교가 위치하여 주거 안정성이 높으며, 소규모 상가 및 편의시설 이용이 편리합니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 다세대주택 거래 사례에서 3.3㎡당 약 500만원에서 650만원대의 가격이 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. (예: 33.07㎡, 1991년식, 3층 빌라가 2억 1천 8백만원에 거래)

이는 본건의 감정가(1억 6천 8백만원) 대비 높은 수준으로, 시세 차익 가능성이 엿보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 파장초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 수원중학교, 수원고등학교 등 다수의 교육시설이 반경 내에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 이마트, 롯데마트 등 대형 마트 및 다양한 상업 시설이 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 위치합니다. 또한, 인근 공원을 통해 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지의 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유흥가 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 매각 결과에 따라 경매 진행 상황이나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 상당한 채무 규모: 감정가(1.68억원) 대비 총 채무액(약 19.3억원)이 상당히 높아 채무 불이행의 심각성을 시사합니다. 다만, 이는 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담과는 직접적인 관련이 적습니다.

* 건물 이용 상태: 본건 소재 건물(pj에비뉴)은 공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 본건(301호)은 다세대주택으로 이용 중이나, 공부상 내용과 실제 이용 상태가 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 확인 및 집합건축물대장 등을 재확인할 필요가 있습니다. (기타 참고사항 참조)

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 2019년 준공의 신축급 다세대주택으로, 입지 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 거의 없다는 장점이 있습니다.

공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항이지만, 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다.

신축급 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 유지보수 부담이 적고 수요자 선호도가 높습니다.

* 안정적인 주거 입지: 파장초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 우수하고, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 시세 대비 저평가된 감정가: 현재 시장 시세보다 감정가가 낮게 설정되어 있어, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 3.3㎡당 약 500만원에서 650만원 선에서 거래되고 있습니다.

본건의 건물 면적(34.30㎡)과 신축 연식(2019년)을 고려하면, 시장 시세는 약 2억 1천만원 ~ 2억 2천만원 이상으로 추정됩니다.

감정가(1억 6천 8백만원)는 이러한 시장 시세 대비 낮은 수준입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현재 시세와 감정가, 그리고 잠재적 가치를 반영한 예상 입찰가는 1억 8천 5백만원 으로 산정합니다.

이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.