나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [14] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (14)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 26.96㎡ (약 8.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 건물명: 피제이에비뉴

* 건축연도: 2019년 (준공일 2019.11.06 기준)

* 해당층: 5층 / 총 5층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호 (다세대주택)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

* 인접 도로: 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 김혜진 (2019.12.20)

* 소유권이전: 이수연 (2019.12.20, 매매)

* 근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (1,776,000,000원, 2019.12.20, 말소기준권리)

* 압류: 수원시 (2025.01.09, 말소)

* 임의경매: 단원신용협동조합 (1,521,668,827원, 2025.02.07, 수원지방법원 2025타경844)

* 압류: 동화성세무서장 (2025.04.01, 말소)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 미래신용협동조합 (1,776,000,000원, 2025.09.29, 말소)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치외 1명 (1,776,000,000원, 2025.11.07, 말소)

* 말소기준권리: 2019.12.20. 설정된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-29

* 확정일자: 2020-01-06

* 배당신고일자: 2025-04-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 박

* 보증금: 157,500,000원 (1차 보증금 증액분 7,500,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-29

* 확정일자: 2024-01-19

* 배당신고일자: 2025-04-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 건물 특징: 본 건물(피제이에비뉴)은 2019년에 준공된 집합건물로, 총 5층 규모이며, 공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용 가능함. 건물 면적은 약 685.84㎡, 대지 면적은 약 492.4㎡임. 16대의 옥외 주차 공간이 확보되어 있음.

* 주변 상권: 본건은 "파장초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임. 이는 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 상권 형성에 기여할 수 있음.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 파장초등학교가 근거리에 위치하고 있어 학군 관련 편의성이 있음.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 공원도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 미확인 정보: 임대 관계 및 내부 이용 상태에 대한 세부 정보가 집합건축물대장상 기준이며, 실제와 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 재확인이 필요함.

* 권리관계: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 문구가 기재되어 있습니다. 이는 지상권이 존재하며 매각으로 소멸되지 않을 가능성을 시사하므로, 해당 지상권의 존속 여부 및 구체적인 권리 내용을 반드시 추가 확인해야 합니다.

* 주변시설: 현재까지 파악된 정보상 혐오시설이나 특별한 유해 시설은 인지되지 않으나, 현장 조사 등을 통해 해당 지역에 대한 보다 상세한 환경 조사가 필요함.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 신축급(2019년 준공) 다세대주택 5층 501호임.

* 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있으며, 아파트 단지 및 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 채권자 및 등기부상 권리 관계는 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 보입니다. 임차인은 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

* 다만, 물건명세서상 '지상권' 관련 불명확한 기재가 있어 이에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후화에 대한 부담이 적어 장기 보유 시 유리함.

* 입지: 수원시 장안구 파장동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

* 가격: 감정가(168,000,000원) 대비 시장 시가(추정 약 172,000,000원 이상)가 높게 형성되어 있어, 적정 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사에 유리함.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 다세대주택은 평당 약 1,650만원 ~ 2,180만원 수준에서 거래되고 있음.

* 본건의 건물 면적(34.30㎡, 약 10.38평)을 고려할 때, 시장 시가는 약 1억 7천만원 ~ 2억 2천만원 수준으로 추정됨.

* 감정가 1억 6,800만원은 시장 시가 대비 다소 낮은 수준으로 판단됨.

* 인수할 보증금이 없는 점, 신축급 건물이라는 점 등을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 1억 9천만원 ~ 2억 5백만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.