나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [3] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

* 건물면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축년도: 2019년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "파장초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 북동측으로는 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권 (2019-12-20 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-03-30

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음.

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권은 말소 예정으로, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하는 지역입니다.

* 주변 시세:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 경우, 약 33~43㎡ 면적 기준으로 215,000,000원에서 218,000,000원 수준의 실거래가가 확인되었습니다. (2026년 6월 거래 기준)

* 본 건의 감정가는 164,000,000원으로, 주변 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 파장초등학교가 위치하며, 주변으로 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 파장초등학교가 인접해 있습니다.

* 공공시설: 지역 내 공원 등 녹지 공간이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되었으나, 등기부상 모든 권리가 말소 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 현장 확인 필요: 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보로는 인근에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 최종 입찰 결정 전, 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사하여 혐오시설 유무를 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리 및 임차인의 보증금은 없으므로 권리 관계는 매우 양호한 편입니다.

* 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 현장 확인의 필요성이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세보다 낮은 감정가로 인해 투자 가치가 높습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 말소 예정으로 낙찰 후 명도 및 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 신축 건물: 2019년에 건축된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 164,000,000원입니다.

* 주변 최근 매매 사례(2026년 6월)를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 약 215,000,000원에서 218,000,000원 선으로 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적 34.14㎡ (약 10.33평)와 최근 시세를 고려할 때, 약 5,200,000원/㎡의 가격으로 추정됩니다.

* 이에 따른 예상 시세는 약 177,500,000원 수준입니다.

* 권리상 부담이 없고 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 대비 약 10% ~ 15% 정도의 상향 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다. (본 입찰가는 현재 시점의 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있으며, 투자 결정은 신중하게 하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.