나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71290 [2] 경기도 의정부시 용현동 39-96 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "용현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부경전철(탑석역, 송산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호, 3층 302호, 4층 401호 및 5층 501호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

일련번호(1),(2),(3),(4) 공히 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로1류에 접하고, 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경기도 의정부시 용현동 39-96번지에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경71290 (2)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정가는 131,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 건물정보

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 18.41㎡ (약 5.57평)이며, 토지 지분 면적도 18.4091㎡ (약 5.57평)입니다.

건물 면적은 43.13㎡ (약 13.05평)이며, 건물 지분 면적도 43.13㎡ (약 13.05평)입니다.

해당 호수는 3층 302호입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(근린생활시설 및 다세대 주택)이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

건물 사용승인일은 2007년 09월 20일입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 131,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '용현초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 연립 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

또한, 의정부경전철 탑석역 및 송산역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 인프라 및 토지 이용계획

본건 토지는 장방형으로, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있으며, 남동측으로는 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)으로 지정되어 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 6월 19일 접수된 정민태 채권자의 강제경매 개시 결정(2026타경71290)입니다.

이 권리를 기준으로 선순위 권리 및 소멸되는 권리를 판단합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 1: 유시온

- 보증금: 90,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 10월 30일

- 확정일자: 2023년 10월 06일

- 대항력: 있음

- 비고: 배당신고일자 2026년 07월 03일

* 임차인 2: 주택도시보증공사

- 보증금: 83,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 10월 30일

- 확정일자: 2023년 10월 17일

- 대항력: 있음

- 비고: 배당신고일자 2026년 08월 02일

상기 임차인들의 보증금 합계는 173,000,000원입니다.

물건 명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 종결 후 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액에 대한 부담 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 및 배당 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 등기부상 권리 내역

- 소유권 보존: 이영신 (2007년 10월 19일)

- 강제 경매: 정민태 (2026년 6월 19일, 채권액 103,285,479원, 말소기준권리)

- 압류: 국민건강보험공단 (2026년 7월 2일, 말소)

등기부상 채권 총액은 0원이며, 말소기준권리보다 후순위인 압류는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 용현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 연립, 다세대 주택이 많아 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에는 용현초등학교가 위치하여 주거 환경이 양호하며, 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례를 보면, 2009년식 다세대주택(에덴하우스, 약 74.46㎡)이 2026년 5월 150,000,000원에 거래되었고, 2022년식 신축 다세대주택(진우팰리스, 약 70.89㎡)은 2026년 5월 214,000,000원에 거래되는 등 지역 내 다세대 주택의 시세 형성폭이 다양하게 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 용현초등학교를 도보로 통학할 수 있는 거리에 위치하며, 의정부경전철 탑석역 및 송산역을 이용할 수 있습니다.

주변으로 버스정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

단지 내 또는 인근에 편의시설, 병원, 마트 등 생활에 필요한 기본적인 시설들이 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

일부 비교 대상 주택의 경우, 3~5층에 위치하며 전용 면적은 64.72㎡ ~ 74.46㎡ 수준에서 150,000,000원 ~ 214,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

비록 물건 명세서상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 유시온(보증금 90,000,000원) 및 주택도시보증공사(보증금 83,000,000원)는 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다.

따라서, 경매 절차에서 이들의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 금액에 대해 신규 소유자가 책임을 져야 할 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

또한, 토지거래계약허가구역이라는 점은 향후 토지 거래 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 용현동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 경전철역이 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만, 감정가 131,000,000원 대비 본건의 전용 면적(43.13㎡)은 상대적으로 작고, 연식(2007년경)을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 미회수 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 용현초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대.

* 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 소형 면적(13평형)으로 소액 투자자에게 접근 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 리스크가 존재하며, 감정가 대비 면적이 작고 연식이 있는 점을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 유사 면적 및 연식의 주택 시세가 약 8,700만원 수준으로 추정되나, 경매 감정가는 131,000,000원으로 상당한 차이가 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시세 차이를 감안하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 임차인의 보증금 회수 가능성과 배당 현황을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.