나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71290 [4] 경기도 의정부시 용현동 39-96 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "용현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부경전철(탑석역, 송산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호, 3층 302호, 4층 401호 및 5층 501호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

일련번호(1),(2),(3),(4) 공히 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로1류에 접하고, 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71290 (4)

소재지: 경기도 의정부시 용현동 39-96 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 120,530,000원

토지면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

토지 지분: 17.6228㎡ (약 5.33평)

건물면적: 41.29㎡ (약 12.49평)

건물 지분: 41.29㎡ (약 12.49평)

건물 제시외 면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "용현초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 연립 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 의정부경전철 탑석역 및 송산역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 토지는 장방형으로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 북동측으로 소로1류, 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 정OO입니다.

* 말소기준권리는 2026년 6월 19일 접수된 정민태의 강제경매 개시결정 등기입니다 [채권 총액: 0원].

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 29일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 인수되는 보증금은 없더라도 주의가 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1 (2007-10-19): 소유권 보존 (이영신)

* 갑4 (2026-06-19): 강제경매 (정민태) - 말소기준권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거지 비율이 높으며, 연립, 다세대, 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

* 인근에 용현초등학교가 있어 학생 유동인구 및 학군 수요가 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사한 다세대 주택의 경우 면적과 건축 연도에 따라 평당 거래 가격이 상이함을 보입니다. 2022년 준공된 건물의 경우 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 용현초등학교가 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 인근 버스정류장 및 경전철 역을 통해 시내 이동이 편리합니다.

* 주변에 다세대 주택 및 아파트 단지가 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 법적으로 대항력이 인정되는 임차인이 존재합니다. 이 경우, 낙찰자가 별도의 금전적 부담을 지지 않더라도 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 5.10㎡의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 해당 부분의 현황 및 법적 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

* 건축물 높이 제한 등: 해당 지역은 제2종일반주거지역, 소로1류 접합, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 용현동에 위치한 다세대주택으로, 적절한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 120,530,000원이며, 건물 면적은 41.29㎡입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되어 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황 발생 가능성에 유의해야 합니다. 제시외 건물 포함 조건은 매각 대상에 포함되는 모든 부분을 명확히 인지해야 함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 적정한 가격대의 감정가: 주변 시세 및 최근 거래 사례를 비교하여 투자 가치 판단이 필요합니다.

* 입지: 용현초등학교 인근에 위치하며, 경전철역 및 버스 정류장이 가까워 교통 및 생활 편의성이 확보됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 주거를 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,530,000원입니다. 최근 유사 물건의 매매가격을 고려할 때, 전용면적 64.72㎡~74.46㎡ 다세대주택이 15,000만원 ~ 21,400만원 범위에서 거래되었습니다. 본건은 전용면적 41.29㎡로, 이를 기준으로 환산 시 평당 단가는 300만원 이상 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 0원으로 인한 추가 부담 없음.

* 건물 면적 41.29㎡ (약 12.49평) 기준, 평당 240만원 ~ 300만원 적용 시:

* 최소 예상가: 12.49평 * 240만원 = 약 30,000,000원 (이는 감정가 대비 매우 낮은 수준으로, 시장 조사 및 현장 확인 필요)

* 최대 예상가: 12.49평 * 300만원 = 약 37,470,000원 (이는 감정가 대비 매우 낮은 수준으로, 시장 조사 및 현장 확인 필요)

* 위 평당 단가 적용은 단순 면적 환산이며, 실제 거래 사례의 평당가(약 201만원 ~ 301만원)를 면적으로 나누어 계산한 것으로, 본건의 실제 가치와는 다를 수 있습니다.

* 감정평가 요약서 상의 감정가 120,530,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 100% ~ 110% 수준 (약 120,530,000원 ~ 132,583,000원)에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 제시외 건물 포함 등의 특이사항으로 인해 신중한 접근이 필요하며, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 투자 추천가: 120,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.