나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30002 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1153 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 서귀포시 토평동 소재 ‘토평초등학교’ 남동측 인근에 위치하고, 주위는 전 및 과수원, 단족주택, 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 무난시임.

형태 및 이용상태

기호1-2: 공히 인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 창고시설 및 작업장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1-2: 공히 남서측으로 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호2: 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3: 일반철골구조 골강판지붕 단층 으로서 (사용승인일 : 2005.6.24)

외벽: 강판 마감 등, 내벽: 강판 마감 등,
바닥: 시멘트 몰탈 등, 창호: 샷시창 등임.

기호 4-5: 공히 일반철골구조 판넬지붕 단층 으로서 (사용승인일 : 2005.10.05)

외벽: 강판 마감 등, 내벽: 강판 마감 등,
바닥: 시멘트 몰탈 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호 3: 창고시설로 이용중임.
기호 4-5: 공히 작업장으로 이용중임.

설비내역

기호 3-5: 공히 없음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2024타경30002 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 토평동 1153

1.3. 용도

창고시설

1.4. 감정가

4,140,948,000원

1.5. 토지면적

8,021.00㎡ (약 2,426.3평)

1.6. 건물면적

1,385.00㎡ (약 418.9평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

중소기업은행

2.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 '토평초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 과수원, 단독주택, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.1. 2.교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하여 차량을 통한 접근성은 무난한 편입니다.

2.1. 3.토지 및 건물 이용상태

토지는 인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 현재 창고시설 및 작업장으로 이용 중입니다. 건물 또한 창고시설 및 작업장으로 이용되고 있습니다.

2.1. 4.인접 도로상태

토지는 남서측으로 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 상대보호구역(토평초등학교), 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3.1. 권리분석

3.1. 1.말소기준권리

토지 등기부 요약 상 을16 근저당권 (중소기업은행, 2018.06.12. 접수)이 말소기준권리입니다.

3.1. 2.총 등기부 채권액

토지 등기부채권 총액은 3,480,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액도 동일하게 3,480,000,000원입니다.

3.1. 3.임차인 현황

* 김 : 전입일자 2013-05-02, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 송 : 전입일자 2012-03-30, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 666,670원.

* 정 : 전입일자 2007-01-30, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 208,333원.

* 최 : 전입일자 2016-02-11, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 666,666원.

* 홍 : 전입일자 2018-08-06, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 홍 : 전입일자 미상, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 2,000,000원.

3.1. 4.인수되는 보증금

임차인 보증금 합계 중 인수되는 금액은 0원입니다.

3.1. 5.주의사항 및 특이사항

본건은 법정지상권 성립 여지가 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 또한, 제시외 건물은 매각에서 제외되므로 이로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 일괄매각 대상입니다.

4.1. 상권분석

4.1. 1.주변 지역 특성

본건이 소재한 토평동 일대는 농경지, 과수원, 단독주택 및 창고 시설이 혼재된 지역으로, 서귀포시의 외곽 지역의 특성을 보입니다.

4.1. 2.인근 주요 시설

주변에 토평초등학교가 소재하여 교육 시설이 인접해 있습니다. 서귀포 시내의 주요 관광지 및 상업 시설(서귀포 매일올레시장, 천지연폭포 등)은 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

4.1. 3.주변 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5.1. 생활정보

5.1. 1.교육시설

토평초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.1. 2.편의시설 및 교통

서귀포 시내에 위치한 서귀포 매일올레시장, 다양한 식당 및 숙박시설 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장 등은 인근 도로의 접근성을 고려할 때 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.1. 잠재적 리스크

6.1. 1.법정지상권 성립 가능성

매각 대상에서 제외되는 제시외 건물들로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크입니다.

6.1. 2.대항력 있는 임차인

보증금이 0원인 임차인을 포함하여 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 이들의 권리 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.1. 3.제시외 건물

제시외 건물들은 매각에서 제외되므로, 향후 이러한 건물과 관련된 분쟁 발생 소지가 있습니다.

6.1. 4.토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 토지 이용 제한을 받고 있어 개발 또는 건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7.1. 종합의견

본건은 서귀포시 토평동에 위치한 창고시설 및 작업장으로, 넓은 토지 면적과 일괄 매각이라는 장점이 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 다수의 임차인 존재, 제시외 건물 분리 매각 등 권리 및 법률적 복잡성이 다수 존재합니다. 또한, 자연녹지지역 등 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

8.1. 투자포인트

8.1. 1.넓은 토지 면적

총 8,021.00㎡ (약 2,426.3평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 확장 가능성을 제공합니다.

8.1. 2.기존 용도 활용

현재 창고시설 및 작업장으로 이용 중인 건물은 기존 용도에 맞게 즉시 활용이 가능하며, 물류 창고나 생산 시설 등으로의 잠재력을 가지고 있습니다.

9.1. 예상입찰가

본건의 감정가는 4,140,948,000원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 앞서 언급된 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크를 해소하는 데 필요한 추가 비용 및 예상되는 명도 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 주변 지역의 유사 부동산 거래 사례 및 향후 시장 동향에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 따라서, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.