나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10235 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-9 지하1층 102호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원 및 숙박시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호1,2 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 내 지하1층 101호 외 1개호 건으로서, (사용승인일자: 2017.06.02.) 외벽: 스타코마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호1,2 : 숙박시설임.

설비내역

일련번호1,2 : 기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호① : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호① : 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 POOL시설이 구비되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2026타경10235 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-9 지하1층 102호

용도: 숙박시설

감정가: 169,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영천새마을금고

1.2. 면적

토지면적: 142.14㎡ (약 43.00평)

토지지분: 142.1424㎡ (약 43.00평)

건물면적: 41.28㎡ (약 12.49평)

건물지분: 41.28㎡ (약 12.49평)

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 본건에 POOL 시설이 구비되어 있음.

* 집합건축물대장상 위반건축물 표기 (무단증축)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치함. 주위는 전, 과수원 및 다수의 숙박시설 등이 혼재하는 지대로, 특히 곽지해수욕장과 인접하여 관광객의 접근성이 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정기 노선이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난함. 남동측으로는 폭 약 15미터의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 4-1등급, 5등급

* 지하수자원보전 3등급, 4등급

* 건축계획심의대상구역

상기 토지이용계획으로 인해 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리인 근저당권은 2024년 6월 5일에 접수되었으며, 채권자는 영천새마을금고임.

3.2. 채권액

등기부채권 총액은 572,000,000원임. 이는 경매로 인한 모든 권리가 소멸될 가능성이 높음을 시사함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

애월읍은 제주도의 대표적인 관광지로, 아름다운 해안선을 따라 조성된 카페 거리와 다양한 숙박 시설로 유명함. 본건이 위치한 곽지리 인근 역시 곽지해수욕장을 중심으로 관광 수요가 높으며, 다수의 숙박 시설이 운영되고 있어 숙박시설로서의 상권은 양호한 편임.

5. 생활정보

* 편의시설: 곽지해수욕장 인근에 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 분포하고 있음. 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용도 가능함.

* 교통: 제주 시내 및 주요 관광지로의 접근성을 갖춘 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 편리함.

* 주변 관광지: 곽지해수욕장, 한담해변, 애월한담공원 등 관광 명소가 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 지하 1층 숙박시설 54㎡에 대한 무단 증축 위반건축물로 등재되어 있음. 이는 건축물대장에 기재된 전용면적 41.28㎡보다 넓은 면적에 해당하며, 건축물대장과의 불일치 및 철거, 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크임.

* 토지이용계획: 계획관리지역 외에도 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등급 지역으로 지정되어 있어 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 설정되어 있어, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 결과가 본건에 영향을 줄 가능성이 있음.

* 주변 환경: 숙박시설과 함께 전, 과수원 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경에 대한 개인적인 선호도에 따라 만족도가 달라질 수 있음. 다만, 검색 결과에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

제주 애월읍의 관광 중심지에 위치한 숙박시설로, POOL 시설 구비 등은 경쟁력을 갖출 수 있는 요소임. 하지만, 무단 증축된 위반건축물 등재는 가장 큰 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 정확한 확인과 해결 방안 모색이 반드시 선행되어야 함. 또한, 토지이용계획상의 각종 규제 사항도 면밀히 검토해야 함. 낙찰 후 적법한 건축물로의 복구 또는 관련 법규 준수를 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 제주 애월읍의 높은 관광 수요와 숙박시설 시장의 성장 잠재력.

* 곽지해수욕장 인근의 우수한 입지 조건.

* POOL 시설 구비로 인한 차별화 및 부가 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 169,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 복구 비용, 향후 시장 가치 변동 가능성, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 함. 인수 보증금은 0원이므로, 총 채권액 및 물건의 상태를 고려한 면밀한 시장 조사를 바탕으로 신중하게 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.