나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10336 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 443 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 제주시 애월읍 장전리 소재 '장전리사무소' 남서측 근거리에 위치하며, 일대는 전 및 임야 등이 혼재하고, 기호(6, 8~10)은 제주시 애월읍 고성리 소재 '고성1리사무소' 동측 인근에 위치하며 일대는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

-기호(1~5)까지 승용차량의 통행이 가능하고 근거리에 중산간도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다. -기호(6, 8~10)까지 제반차량의 통행이 용이하고 간선도로(광성로)변에 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

-기호(1~5)는 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용 중입니다. -기호(6, 8~10)은 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 기호(6)은 상업용 건물의 부지, 기호(8)은 과수원, 기호(9, 10)은 일단의 주거용 및 상업용 건물의 부지입니다.

인접 도로상태

-기호(1~5)는 연접한 토지로 기호(5) 북측으로 폭 약 3~4m의 시멘트 포장도로에 접합니다. -기호(6, 8~10)은 연접한 토지로 북측으로 폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1~5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급입니다. -기호(6,9,10): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급(2023-01-3.0), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하수처리구역입니다. -기호(8): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 하수처리구역, 하천구역(고성천)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(1,2)는 공부상 지목이 임야이나 현황 전이고, 기호(5)는 공부상 지목이 과수원이나 현황 전입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~5, 8)은 농지취득자격 증명을 요하는 토지로 판단되어 해당관청에 재확인 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서 <사용승인일자: 2015.12.29> 외벽: 페인팅마감 등. 내벽: 인테리어마감 등. 창호: PVC샷시창 등. 기호(11) 블록구조 스레이트지붕 단층 건물로서 <사용승인일자: - > 외벽: 페인팅마감 등. 창호: 샷시창 등. 기호(12) 경량철골구조 패널위 슁글지붕 단층 건물로서 <사용승인일자: 2020.10.23> 외벽: 판넬마감 등.

이용상태

기호(7): 근린생활시설로 이용 중입니다. 기호(11): 단독주택으로 이용 중입니다. 기호(12): 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기호(7, 11, 12)는 기본 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 기호(11)은 난방설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 참고바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10336 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 443

용도: 근린시설

감정가: 396,191,000원

토지면적: 464.00㎡ (약 140.36평)

건물면적: 180.32㎡ (약 54.55평)

제시외 건물 면적: 1.70㎡ (약 0.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOO (등기부상 제주양돈축산업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 기호(1~5) 토지는 제주시 애월읍 장전리 '장전리사무소' 남서측 근거리에 위치합니다.

* 기호(6, 8~10) 토지는 제주시 애월읍 고성리 '고성1리사무소' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 일대는 전, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 중산간도로 및 간선도로(광성로)와 인접하여 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 주변 시설

* 제주시 애월읍 고성리는 제주도의 주요 관광지 중 하나인 애월 해안도로 인근에 위치하며, 생활 편의시설 및 관광 인프라 접근성이 좋은 편입니다.

* 별도의 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 없습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 관계 요약

* 토지 등기부에는 다수의 소유권 이전, 상속, 매매 이력이 존재합니다.

* 을구에는 제주양돈축산업협동조합의 근저당권(1,080,000,000원, 2019.09.03.)이 말소기준권리이며, 이후 이형우의 근저당권(195,000,000원, 2023.06.12.)이 설정되었습니다.

* 또한, 소유권이전청구권가등기(김구범, 2026.02.26.)와 임의경매 개시결정(제주양돈축산업협동조합, 2026.03.12.) 및 가압류(제주양돈축산업협동조합, 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아) 등이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부상 권리 관계도 토지와 유사하게 소유권 보존, 근저당, 소유권이전청구권가등기, 임의경매, 가압류 등이 설정되어 있습니다.

* 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 경매를 통해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,368,746,770원입니다.

* 말소기준권리

* 2019년 9월 3일자 제주양돈축산업협동조합의 근저당권 (을3, 건물 을1)

* 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 확인되지 않습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 등기부상 해당 지상권(을4) 또한 말소 예정으로 기재되어 있어, 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 입찰 전 최종 권리관계 확인 필요)

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,250,000원

* 전입일자: 2025-03-26

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주요 업종

* 본 물건은 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이거나 이용 가능한 부지입니다.

* 주변 상권 특징

* 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 제주 관광지인 애월읍에 위치하여 관광객 수요를 활용한 업종(카페, 음식점, 펜션 등)의 잠재력도 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

* 인근에 '고성1리사무소'가 소재하며, 애월읍 소재지의 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제주 시내 및 기타 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경

* 전원 풍경과 주택이 어우러진 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전등급 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

* 특히 기호(8) 토지는 보전관리지역, 지하수자원보전3등급(저촉), 하천구역(고성천) 등으로 추가적인 제한이 존재합니다.

* 공부와의 차이

* 기호(1,2) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 전입니다.

* 기호(5) 토지는 공부상 지목이 과수원이나 현황은 전입니다.

* 토지 현황과 공부상의 지목이 상이하므로, 매수 후 토지 이용 계획 수립 시 확인이 필요합니다.

* 기타 참고사항

* 기호(1~5, 8) 토지는 농지취득자격 증명을 요하는 토지이므로, 관련 법규에 따라 확인 및 취득 절차를 진행해야 합니다.

* 건물(기호 11)의 사용승인일자가 명시되어 있지 않아 건축 관련 내용 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계는 미상으로, 명도시 임대차 계약 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 애월읍에 위치한 토지 및 근린생활시설, 단독주택 복합 건물입니다. 일괄매각 대상이며, 법적으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들로 인해 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 지역적으로 관광지 인근에 위치하여 상업적 활용 가능성이 있으나, 다수의 토지 이용 규제 및 공부와의 차이, 농지취득자격증명 필요 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 애월읍의 관광 및 생활 인프라 접근성: 제주 서부 지역의 개발 가치가 높은 지역에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 근린생활시설과 주택을 함께 보유하고 있어 임대 수익 및 자체 활용 등 다양한 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

* 권리 부담 없음: 법적 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 제시외 건물 포함: 별도 등기되지 않은 제시외 건물 1.70㎡도 함께 매각되어 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금이 없는 관계로, 권리 인수 관련 추가 비용은 발생하지 않습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가, 향후 개발 계획, 물건의 구체적인 상태 및 활용 방안에 대한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

* 감정가 396,191,000원을 기준으로, 현장 조사를 통한 물건의 가치 평가 및 본인의 투자 성향을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.