나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50613 [2] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 109-1 포시즌타운빌비동 주건축물제1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 주성리 소재 "창리초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 공동주택(다세대주택) 단지, 단독주택, 오창제2일반산업단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 및 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2018.04.20) - 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 석재 타일 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 - 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 일련번호(1,2)는 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고 평탄한 평지의 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50613 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 육OO

1.2. 물건 표시

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 109-1 포시즌타운빌비동 주건축물제1동 3층301호 (신주소: 충청북도 청주시 청원구 2산단1로 97-5)

용도: 다세대주택

토지면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

건물면적 (전용면적 추정): 53.24㎡ (약 16.10평)

1.3. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가: 147,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리에 소재하며, 창리초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 공동주택(다세대주택) 단지, 단독주택, 오창제2일반산업단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본 건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 평지의 사다리형 토지이며, 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 나기근 (2018-04-25 접수)

주택임차권: 육근형 (2025-12-24 접수, 보증금 130,000,000원) - 인수 대상

강제경매: 육근형 (2026-06-08 접수, 보증금 130,000,000원) - 말소 대상 (본 경매 사건의 기초)

가압류: 조미숙 (2026-05-19 접수, 20,000,000원) - 말소 대상 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

임차인: 육

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2021-09-27

대항력: 있음

주의: 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. (등기부 상 '인수' 표시 및 물건명세서 참고사항 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함' 명시)

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있으므로 해당 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

감정평가 요약서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부 현황 및 물건명세서 상 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하는 것으로 확인되므로, 인수금액을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

물건 인근에 오창제2일반산업단지가 위치하여 산업단지 배후 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 유사 물건 시세

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지(포시즌타운빌B동)의 유사 면적(53.24㎡) 물건이 2024년 1월 150,000,000원, 2025년 10월 112,000,000원에 거래되었습니다.

인접 단지(포시즌타운빌A동) 유사 면적 물건은 2026년 7월 115,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 147,000,000원 대비 최근 시세는 112,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로, 감정가가 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 및 공동주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

창리초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 최근 유사 물건 매매가보다 높습니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

감정가는 147,000,000원이지만, 최근 실거래가는 112,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로, 상당한 차이가 존재합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 의미의 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 오창제2일반산업단지가 있어 관련 시설이나 소음, 교통량 증가 등의 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2018년)가 비교적 짧고, 주거 단지 내 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 최근 유사 물건 시세보다 높은 금액입니다.

감정가 역시 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 인수해야 할 보증금 부담과 더불어 추가적인 투자 위험이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

만약 임차 보증금 인수 부담이 해소되거나, 시장 가치보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

오창 지역의 산업단지 배후 수요에 기반한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

최근 유사 물건의 실거래가 시세는 112,000,000원 ~ 115,000,000원 수준입니다.

감정가는 147,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금(130,000,000원)이 최근 시세보다 높다는 점을 고려할 때, 낙찰가가 인수 보증금 이하로 형성될 가능성이 높으며, 이는 매수자에게 손실을 초래할 수 있습니다.

따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 최근 시세(약 115,000,000원) 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

가령, 총 투자 비용을 감정가 수준인 147,000,000원으로 목표할 경우, 예상 입찰가는 147,000,000원 - 130,000,000원 = 17,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

하지만 이는 여전히 최근 시장가보다 높은 총 투자 비용(147,000,000원)이며, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로 접근한다면, 실제 시장가 수준인 115,000,000원을 총 투자 비용의 상한선으로 보고, 입찰가는 115,000,000원 - 130,000,000원 = -15,000,000원이 되어야 합니다. 이는 실질적으로 입찰이 불가능한 상황을 나타냅니다.

결론적으로, 본 건의 예상 입찰가는 낙찰자의 위험 감수 능력, 인수 보증금 관련 정보의 최종 확인, 그리고 향후 시장 전망 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 매우 낮은 금액(예: 10,000,000원 이하)으로 입찰을 고려하거나, 인수 조건이 명확히 확인될 때까지 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.