나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50596 [2] 충청북도 청주시 청원구 우암동 353-2 덕일한마음아파트 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 소재 '솔강초등학교' 남서측 인근<일련번호1> 및 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 '청주중앙중학교' 남동측 인근<일련번호2>에 위치하며, 주위는 주택 및 아파트, 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

일련번호1 철근콘크리트 벽식구조 슬라브지붕 11층 중 제1동 제5층 제에이-508호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임. 일련번호2 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 14층 중 제102동 제5층 제206호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

일련번호1,2 : 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호1,2 : 난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호1 : 2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임. 일련번호2 : 2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호1 : 본건 서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접하며, 단지내도로가 소재함. 일련번호2 : 본건 북서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접하며 동측 일부가 노폭 약 4m~5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉산리 612-6 :계획관리지역, 주거개발진흥지구(강외중봉지구), 기타용지, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(강외중봉지구), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 봉산리 612-25 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(강외중봉지구), 기타용지, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(강외중봉지구), 하수도(저촉) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처 : 건축디자인과 043-201-2553) 우암동 353-2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553) 우암동 1200-9 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50596 (2)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 우암동 353-2 덕일한마음아파트 102동 2층206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

* 건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 건물 상세 정보

* 아파트명: 덕일한마음아파트

* 사용승인일: 1996년 11월 29일 (2026년 기준 30년차)

* 동/호수: 102동 2층 206호

* 총 세대수: 345세대 (주변 단지 정보)

* 총 층수: 14층 (해당 층: 2층)

* 전용면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 분양면적: (별도 확인 필요)

* 건물 총 면적 (102동 기준): 8,572.21㎡ (총괄표제부 정보)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동에 소재하며, '청주중앙중학교' 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 여건은 양호함.

* 단지 내 도로가 잘 갖추어져 있으며, 본건(102동)은 북서측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접함.

* 시내버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용도 편리함.

2.3. 도로 및 토지이용계획

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한), 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 매각물건 및 말소기준권리

* 매각물건: 토지/건물 일괄 매각 (부동산 임의경매)

* 말소기준권리: 2021년 8월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

3.2. 등기부현황 및 인수/소멸 권리

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의성

* 본건 인근에는 로컬 상점, 편의점, 약국, 은행 지점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

* 북부시장 등 전통시장 이용도 가능함.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 본건 인근에 '청주중앙중학교'가 위치하며, 초등학교로는 '우암초등학교', '솔밭초등학교' 등이, 고등학교로는 '청주고등학교' 등이 분포하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의 및 복리시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있음.

* 단지 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 편리하게 생활 필수품 구매 및 문화생활을 영위할 수 있음.

5.3. 주거 환경 및 교통

* 1996년에 준공된 아파트로, 2026년 기준 30년차를 맞이하여 노후화가 진행되었으나, 기본적인 주거 환경은 무난한 편임.

* 주요 간선도로 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리하여 시내외 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 1996년 준공으로 30년차 아파트이므로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.2. 법규 및 규제

* 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 우암 상가아파트 붕괴사고 발생 지역 인근으로, 안전 관련 이슈에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있음 (과거 사고 사례 언급, 직접적 연관성은 낮음).

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 청원구 우암동에 위치한 덕일한마음아파트 102동 2층 206호로, 기본적인 입지 및 생활 여건이 양호한 주거용 부동산임.

* 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 다만, 30년차 아파트로서 건물 노후도를 고려한 투자가 필요하며, 인근 지역의 과거 사고 사례를 인지하는 것이 좋음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 자산 가치를 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없는 안전한 물건.

* 양호한 입지: 주거 편의시설 및 교통 여건 우수, 교육 환경 양호.

* 실수요 및 투자 수요: 안정적인 주거 지역으로 실수요자 관심 예상.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가 및 최근 실거래가 분석을 통한 적정 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 164,000,000원

* 최근 유사 면적(84.79㎡) 및 층수(2층) 실거래가: 2026년 5월 160,000,000원 [cite: [No index provided for this specific data in search results, derived from prompt JSON]]

* 종합적인 시장 상황 및 본 물건의 가치를 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 실거래가를 참고하여 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가 범위: 158,000,000원 ~ 168,000,000원.

* 권장 입찰가: 162,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.