나이스옥션 법원경매 상주 2025타경219 [2] 경상북도 상주시 화북면 중벌리 346 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 화북면 중벌리 소재 '대흥동마을' 북동측 인근(기호1,2) 및 대흥동
마을 내(기호3)에 각각 산재하여 위치하며 주위는 농가주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되
어 있습니다.

교통상황

기호(1,2) : 본건까지 차량의 접근은 불가능하며 제반 교통여건은 다소 불편합니다.
기호(3) : 본건까지 소형차량의 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사 지대의 부정형의 토지로 농경지(전)으로 이용 중입니다.
기호(2) : 완경사 지대의 부정형의 토지로 농경지(휴경지)로 이용 중입니다.
기호(3) : 완경사 지대의 부정형의 토지로 건(단독주택)부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) : 맹지입니다.
기호(3) : 동측 및 남측으로 폭 약2.5m 이내의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호(2) : 보전관리지역 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>
기호(3) : 계획관리지역 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 온천지구<온천법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(4-1) 흙벽돌조(시멘트벽돌) 판넬지붕 단층 건,
외벽 : 시멘트몰탈마감 등
내벽 : 벽지마감 등
천장 : 벽지마감 등
바닥 : 장판지마감 등의 구조

(4-2) 벽돌조 스레트지붕 단층 건,
외벽 : 시멘트몰탈마감 등의 구조

(4-3) 흙벽돌조(시멘트벽돌보강) 스레트지붕 단층 건,
외벽 : 시멘트몰탈마감 등의 구조입니다.

이용상태

(4-1,4-2) : 주택
(4-3) 창고

설비내역

(4-1) 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도','사진용지'와 같이 제시외건물(㉠~㉥)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 기호(4-1~4-3) 및 제시외 건물 ㉠~㉥은 관계인 부재 등으로 인해 내부를 확인
하지 못하고 외부에서 개략적으로 조사,평가하였는 바 경매진행시 재확인하시
기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각(제시외건물 포함), 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음(일괄매각 토지,건물 공통의 공유자에 한함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 상주지원 2025타경219 (2)

소재지: 경상북도 상주시 화북면 중벌리 346

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 357.00㎡ (약 107.99평)

토지지분: 132.09㎡ (약 39.95평)

건물면적: 79.16㎡ (약 23.95평)

건물지분: 39.58㎡ (약 11.97평)

건물 제시외면적: 84.40㎡ (약 25.53평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

건축물정보:

- 주용도: 단독주택 (기타 용도: 주택, 축사)

- 구조: 벽돌구조 (흙벽돌조, 벽돌조)

- 지붕: 기타지붕 (판넬, 스레이트)

- 사용승인일: 1945년

1.3. 감정가

총 감정가: 131,516,100원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 상주시 화북면 중벌리 소재 '대흥동마을' 북동측 인근 및 마을 내에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지대입니다. 화북면 일대는 지역 주민들의 삶의 질 향상을 위한 '기초생활 거점 조성사업'이 진행 중으로, 복지 및 편의 시설 확충이 기대됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 중 기호(1,2) 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 제반 교통 여건이 다소 불편합니다. 기호(3) 토지는 소형 차량의 접근이 가능하나 동측 및 남측으로 폭 약 2.5m 이내의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1,2) 토지는 완경사 지대의 부정형 토지로 농경지(전, 휴경지)로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 완경사 지대의 부정형 토지로 건(단독주택) 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획:

- 기호(1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역), 영농여건불리농지

- 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역), 온천지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 8월 18일 접수된 김지지자 명의의 강제경매개시결정(채권액: 31,698,630원)입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 (공유자 우선매수 등)

본 물건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됩니다. 공유자 우선매수 신고 가능 대상이며, 공유자의 우선매수권 행사 관련 주의사항이 명시되어 있습니다. 즉, 공유자가 매수보증금을 미납하여 우선매수 신고가 실효될 경우, 다음 매각기일에 해당 공유자는 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다. 또한, 제시외 건물(㉠~㉥)이 소재하며 일괄매각 대상에 포함됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

본건 소재지인 상주시 화북면 중벌리 내에 유사한 토지(필지)가 2025년 6월 2일 4억원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 동일한 리(里) 지역에서 상대적으로 높은 가격에 거래되었음을 보여줍니다. 본건 감정가는 131,516,100원이나, 지분매각, 맹지 포함, 노후 건물 등의 여러 요소를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 편의시설 및 생활 환경

상주시에는 상주적십자병원 및 다수의 병원과 한의원 등 의료시설이 위치하고 있습니다. 화북면 일대는 기초생활거점 조성사업을 통해 주민 복지 및 편의시설이 확충될 예정이어서 생활 환경 개선이 기대됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역(낙동면)에서 폐기물처리시설 설립에 대한 반대 움직임이 있었던 사례가 있습니다. 그러나 본건 소재지인 화북면의 일부 지역은 혐오시설, 기피시설이 없는 청정지역으로 언급되기도 합니다. 현재 본건 인근에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 지역 특성상 잠재적 가능성에 유의할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지와 건물 모두 지분 매각 대상이므로, 낙찰 시 타 공유자와의 관계 설정 및 협력이 필수적입니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사는 입찰 과정의 불확실성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 건물 노후 및 상태

건물 사용승인일이 1945년으로 매우 노후화되어 있어, 구조적 안전성 및 유지보수 필요성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 제시외 건물의 내부 확인이 불가하고, 주요 건물(4-1~4-3)도 외부 조사만 이루어졌으므로, 실제 상태는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

5.3. 토지 접근성

일부 토지(기호 1, 2)가 맹지로서 차량 접근이 불가능하여 활용 및 개발에 제약이 따릅니다. 이는 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 단점입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 상주시 화북면 중벌리 소재 단독주택으로, 지분 매각과 함께 맹지인 토지, 매우 노후된 건물 등의 명확한 단점을 지니고 있습니다. 그러나 인근 지역에서 상대적으로 높은 가격에 거래된 사례가 있고, 지역 개발 사업이 진행되고 있다는 점은 긍정적인 요소입니다. 공유자 우선매수권이라는 변수가 존재하므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

- 농촌 지역의 주거 환경 개선 사업 진행으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

- 지분 매각으로 인해 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 가능성.

- 한적한 농촌 생활을 위한 주거 공간으로 활용 가능성.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,516,100원입니다. 그러나 지분매각, 맹지 포함, 건물 노후도, 공유자 우선매수권 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하의 입찰을 고려해야 합니다. 유사 지역의 실제 거래 사례와 본건의 개별적 단점들을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다. 잠재적 입찰가는 70% ~ 90% 범위 (약 92,000,000원 ~ 118,000,000원) 내외로 예상해 볼 수 있으나, 실제 시장 상황, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 경쟁 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 현장 조사와 권리 관계에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.