나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1444 [2] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 103동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "웅상도서관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 (102동)(103동) 내 ①제6층 제602호 , ②제3층 제304호 및 19층건물 (106동) ③ 제2층 204호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 나일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

①,②,③ 공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임(등기사항전부증명서상 갑구에 ‘ 민간임대주택등기 가 되어 있음) 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1444 (2)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 103동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원 (일금 일억팔천삼백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 비봉기업

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.57㎡ (약 12.87평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.04평)

아파트 정보

- 전용면적: 59.65㎡ (약 18.04평)

- 분양면적: 제공된 정보에서 개별 세대의 분양면적은 직접적으로 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 주진동에 위치하며, "웅상도서관" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내외의 가로망 상태 역시 양호합니다. 본 물건은 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

인근에 웅상도서관이 위치하여 문화생활 접근성이 있습니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 2월 5일 접수된 우리은행의 근저당(을1)으로, 채권액은 87,600,000원입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 을1(우리은행 근저당), 을4(비봉기업주식회사 근저당), 갑2(비봉기업주식회사 가압류) 등이 포함됩니다. 또한, 본 경매 사건의 신청 채권자인 비봉기업의 임의경매(갑3) 역시 말소됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 확인되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3.4. 기타 권리 및 임차인 현황

등기부등본 상으로는 갑1(주식회사아라마루 소유권보존, 2024-02-05 접수)이 존재합니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 등기사항전부증명서상 갑구에 ‘민간임대주택등기’가 되어 있으나, 구체적인 임대관계는 미상입니다.

임차인 정보가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 아파트는 625세대의 비교적 대규모 단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주요 도로에 인접해 있어 상권 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 웅상도서관이 있으며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 설비 및 주차

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 103동 기준으로 지상 3대, 지하 18대 (총 463대) 주차 가능합니다. (아파트 전체 기준: 지상 3대, 지하 18대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

민간임대주택 등기가 존재하나 실제 임대차 관계 및 보증금, 월세 등 구체적인 내용이 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있으므로, 현장 방문 및 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

6.2. 높은 채권 총액 및 공동담보

등기부채권 총액이 1,821,300,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 또한, 본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 담보물의 경매 진행 상황이 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 주진동에 위치한 신축(2024년 1월 31일 사용승인) 아파트로, 감정가는 1억 8,300만원입니다. 전용면적 59.65㎡(약 18.04평)으로, 일반적인 소형 아파트 크기입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임대관계 미확인은 잠재적 리스크 요인입니다. 공동담보 및 높은 채권 총액도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2024년 준공된 신축 건물로서, 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

8.2. 지역 성장 가능성

양산시는 지속적인 도시 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 편리한 접근성

주요 도로망에 인접해 있고, 단지 주변 교통망이 양호하여 외부와의 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(73.1686㎡, 약 22.13평)의 매매가는 202,000,000원 ~ 215,000,000원 수준입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 935만원 ~ 971만원 사이입니다.

본 건의 전용면적은 59.65㎡(약 18.04평)이므로, 상기 평당 가격을 적용 시 약 1억 6,867만원 ~ 1억 7,514만원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가 1억 8,300만원을 고려할 때, 본 건의 신축성과 입지, 면적 등을 종합적으로 판단하여 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 단, 임차인 인수 부담은 없으므로, 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.