나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1444 [3] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "웅상도서관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 (102동)(103동) 내 ①제6층 제602호 , ②제3층 제304호 및 19층건물 (106동) ③ 제2층 204호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 나일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

①,②,③ 공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임(등기사항전부증명서상 갑구에 ‘ 민간임대주택등기 가 되어 있음) 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 투자포인트

8. 종합의견

9. 예상입찰가

1.1. 기본사항

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1444 (3)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 106동 2층204호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

아파트명: 양산천년가더힐

준공일: 2024년 01월 31일

1.2. 면적

토지면적: 60.66㎡ (약 18.35평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

토지지분: 60.6626㎡ (약 18.35평)

건물지분: 84.9976㎡ (약 25.71평)

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 267,000,000원

채권자: 비봉기업주식회사 (임의경매 개시 결정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "웅상도서관" 서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역

지구단위계획구역

광로3류 (폭 40m~50m) (접합)

중로2류 (폭 15m~20m) (접합)

가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

본 건의 말소기준권리는 2024년 02월 05일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1)임.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 등기부상 별도로 명시된 사항이 없음. (등기사항전부증명서상 '지상권개요'란에 기재될 내용이 없으며, 물건명세서에도 특이사항이 기재되어 있지 않음)

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (2024-02-05)

* 근저당: 우리은행 (2024-02-05, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 비봉기업주식회사 (2025-04-02, 788,100,000원) - 말소

* 근저당: 비봉기업주식회사 (2025-04-21, 945,600,000원) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (2025-05-29, 1,000,000,000원) - 말소

* 임의경매: 비봉기업 (2025-09-19, 788,100,000원) - 본 경매 개시

등기부채권 총액: 2,853,700,000원

3.3. 임차인 현황 (인수 여부)

인수 보증금 합계: 0원.

등기사항전부증명서상 갑구에 '민간임대주택등기'로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않아 정확한 임대 관계 및 인수 여부는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 주진동 일대는 공동주택 단지가 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설 및 공공시설 (웅상도서관) 등이 인접해 있어 주거 생활에 적합한 환경임.

4.2. 주차 시설

양산천년가더힐 아파트의 총 주차대수는 638대임.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 건 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았음.

주요 근린시설로는 웅상도서관이 서측 인근에 위치함.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 (106동) 중 2층 204호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 나일론 마감 등

창호: 샤시 창호 등

5.2. 편의시설

* 아파트 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

공동담보 물건으로, 채무 총액이 높은 편임.

6.2. 임대 관련 불확실성

등기사항전부증명서상 '민간임대주택등기'가 기재되어 있으며, 임대관계가 미상으로 표시되어 있음. 이는 명도 시 예상치 못한 변수가 발생하거나 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 내포함.

7. 투자포인트

* 2024년 신축 아파트로 현대적인 시설 및 거주 환경을 갖춤.

* 경상남도 양산시 주진동이라는 지역적 이점과 양산천년가더힐 아파트의 주거 편의성.

* 웅상도서관 등 인근 공공시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

8. 종합의견

본 건은 비교적 최근에 준공된 아파트 단지 내 물건으로, 입지 및 주거 환경 측면에서 기본적인 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 높은 채무 총액과 '민간임대주택등기' 및 임대관계 미상이라는 특이사항은 권리분석 시 반드시 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 감정가액과 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 시장 상황 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 7월):

* 73.1686㎡ 기준, 215,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 거래됨.

* 이를 토대로 산정한 1㎡당 평균 거래가 약 2,830,000원 (73.1686㎡ 기준)

* 본 건의 건물 면적(공급면적 85.00㎡ 기준 추정)에 적용 시, 시장가치는 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가액(267,000,000원)은 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 요인 (민간임대주택등기, 미상 임대관계 등)과 시장 상황을 고려하여, 공격적인 입찰보다는 시세 범위 상단 또는 감정가액을 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

권장 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원 (이는 예상치이며, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.