나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1323 [2] 대구광역시 동구 방촌동 1002-2 유선아덴힐즈 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 방촌동 “지하철1호선(방촌역)” 남서측 인근(일련번호(1)) 및 "지하철 1호선(해안역)" 동측 인근(일련번호(2))에 각각 소재하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 지하설1호선 "방촌역(일련번호(가))" 및 "해안역 (일련번호(나))"가 각각 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제107동 제2층 제205호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다. 나)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 제101동 제2층 제201호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

가,나)아파트로 이용 중입니다.

설비내역

가)위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다. 나)위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

1102-2, 1096-1 : 2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용 중입니다. 1002-2 : 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

1102-2 : 북측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 12미터 및 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다. 1096-1 : 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 6미터, 북측 및 남측으로 폭 약 8미터 포장 도로와 각각 접합니다. 1002-2 : 남서측으로 폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 약 3~4미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1102-2 : 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(2022- 11-10)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29) <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10), < 추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람입니다. 1096-1 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(2018-04-10), <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람입니다. 1002-2 : 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방 지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10), <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부조사는 주민 탐문조사에 의거하여 동류형 부동산의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 동구 방촌동 1002-2에 소재한 유선아덴힐즈 101동 2층 201호 아파트입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경1323 (2)이며, 감정가는 195,000,000원입니다.

토지 면적은 29.53㎡ (약 8.93평)이며, 토지 지분 또한 29.5308㎡ (약 8.93평)입니다.

건물 면적은 84.63㎡ (약 25.61평)으로, 전용면적 기준입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 하OOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 유선아덴힐즈는 총 13층 규모의 철근콘크리트구조 건물이며, 본건은 그 중 2층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 방촌동에 위치하며, 지하철 1호선 방촌역의 남서측 인근 및 해안역의 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 방촌역과 해안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태는 북측 약 35미터, 서측 약 12미터, 남측 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류, 가축사육제한구역, 비행안전 제5구역, 군용비행장 소음대책구역 등 복합적인 용도 지역에 속해 있으며, 하천구역 관련 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 경매 신청 채권자는 하OOO이며, 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다.

임차인 현황으로는 구현준이 있으나, 보증금 및 차임은 0원이며 전입일자는 2024년 2월 21일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 11월 17일에 접수된 하나은행의 근저당(을12)입니다.

그 이후 접수된 다수의 가압류 권리(갑11~갑22)들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

본건의 임의경매 개시결정은 2025년 12월 16일에 하나은행에 의해 접수(갑23)되었으며, 채권 금액은 308,733,427원입니다.

등기부상 전체 채권 총액은 1,276,962,549원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 것이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 역세권 아파트 단지 인근에 위치하여 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

근린생활시설이 인근에 있어 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 활동이 이루어질 것으로 보입니다.

잠재적인 상권 가치는 해당 지역의 배후 수요와 주변 개발 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설 이용은 단지 인근의 근린생활시설을 통해 가능하며, 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 시설로는 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 인근에 존재할 가능성이 있어 확인이 필요합니다.

교통 시설은 지하철 1호선 방촌역 및 해안역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권과의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로서, 다른 담보 물건의 상황이 본건 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

제공된 건축물대장 요약 정보 중 '전유부'에 기재된 호수(1201호)가 본건의 실제 소재지(2층 201호)와 달라, 정확한 현황 파악을 위한 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획상 하천구역 관련 내용은 건설과 문의가 필요하다고 명시되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역으로 지정되어 있어, 소음 발생 및 건축/토지 이용에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 못했으며, 임대차 관계가 미상으로 평가되었습니다. 다만, 현재 임차인인 구 은 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 동구 방촌동의 역세권 아파트로서 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 195,000,000원이며, 건물 면적은 84.63㎡입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건, 건축물대장 정보 불일치 가능성, 하천구역 및 비행안전구역 관련 추가 확인 사항, 임대차 관계 미상 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 1호선 방촌역 및 해안역 인근의 역세권 입지를 가지고 있습니다.

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리관계가 명확합니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 부담이 적습니다.

84. 63㎡의 면적은 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 195,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 감정가의 80~90% 수준인 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 추정합니다. 이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.