나이스옥션 법원경매 대전 2024타경9662 [1] 대전광역시 유성구 원신흥동 557-5 조이하우스 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 "흥도초등학교" 남동측 인근에 위치하는 승강
기겸용 복도통행식 구분건물(오피스텔)로서, 주위일원은 동서대로변에 근린생활시설 및
금융기관, 관공서 및 교육시설, 공동주택 등이 혼재된 상가지대로서, 제반주위환경은
양호시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상8층 주상용건물로서,
·외벽 : 탄블랙연마 및 기타석재, 외단열시스템 등 마감.
·내벽 : 벽지도배, 일부 석재 및 타일, 페인팅 등 마감.
·바닥 : 강화마루, 타일, 화강석 등 기타 바닥재 마감.
·창호 : 시스템 창호 임.

이용상태

"조이하우스 제2층 제201호 외 51개호" 로서, 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 개별 냉·난방설비, 소방설비(옥내외 소화전, 화재경보
기, 스프링쿨러 등 기타), 방범도어, 도시가스, 지하주차장 및 기타설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 양호시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도안택지갭사업지구(1단계)), 소로1류(폭 10m
-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)(홍도초등학교(병설
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(체육고등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대내역 "미상" 임.

② 제8층 제801호-제804호는 복층구조(누다락 및 베란다)의 구분건물로서 이를 감안하
여 평가하였음

ⓒ 건물의 내부현황은 일부세대 확인을 통한 일반적인 오피스텔를 기준으로 평가하였
는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 옥상에 제시외 구축물(태양광발전설비) (감정평가서 상 ㉠)은 감정 평가 및 매각에 포함.
- 제8층 제801호∼제804호는 복층구조(누다락 및 베란다)의 구분건물로서 이를 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 유성구 원신흥동 557-5번지에 위치한 조이하우스 오피스텔 2층 201호입니다.

사건번호는 대전지방법원 2024타경9662 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 25,517,000,000원입니다.

토지 면적은 1189.93㎡(약 360평)이며, 건물 면적은 3602.32㎡(약 1090평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 유성구 원신흥동에 소재하며, "흥도초등학교"로부터 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 근린생활시설, 금융기관, 관공서, 교육시설, 공동주택 등이 혼재된 상가지대로서 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

대전광역시 유성구 원신흥동 557-5번지의 신주소는 대전광역시 유성구 원신흥남로12번길 38-22 입니다.

3. 권리분석

본 건은 2024년 09월 19일 대전지방법원에서 개시된 임의경매 사건으로, 권리분석 결과 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 2024년 06월 04일에 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1 순위)이며, 해당 권리 및 그 이하의 모든 권리(가압류, 가처분, 다른 근저당권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 234억 4천 4백만원에 달하나, 이는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

확인된 임차인은 김석훈 씨(전입일: 2024-09-06)와 김수인 씨(전입일: 2024-08-26)이며, 두 임차인 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

하지만 임대차 현황이 '미상'으로 기재된 다른 세대가 있을 가능성도 있어, 현장 확인 및 추가적인 임대차 관계 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대전광역시 유성구 원신흥동 일대는 계획적인 택지개발 지구(도안택지개발사업지구) 내에 포함되어 있으며, 주변으로 아파트 단지와 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

건축물 정보에 따르면, 해당 건물은 제1종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로 사용되고 있으며, 총 53세대의 오피스텔이 입주 가능한 규모입니다.

주변에 흥도초등학교 등 교육 시설이 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있으며, 상가지대로서의 기능도 수행하고 있어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

신규 개발 지역의 특성상 젊은 층 유입 및 배후 주거 단지 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 8층 규모의 주상복합 건물입니다.

편의시설로는 위생, 급배수, 승강기, 개별 냉난방, 소방 설비, 방범 도어, 도시가스, 지하 주차장 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

특히, 8층 일부 호실(801호~804호)은 복층 구조로 설계되어 있어 공간 활용도를 높였습니다.

옥상에는 태양광 발전 설비가 설치되어 있으며, 이는 감정 평가 및 매각에 포함되어 있습니다.

주변에 초등학교가 있어 어린 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호하다고 볼 수 있습니다.

대전의 주요 도로인 동서대로변에 위치하여 시내 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 8층 일부 호실(801호~804호)의 복층 구조는 공간 활용도를 높이지만, 일부 임차인이나 매수인에게는 구조적인 불편함으로 작용할 수 있습니다.

* 임대 내역이 '미상'으로 표기된 부분이 있어, 실제 공실률이나 임대 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 비록 현재 확인된 임차인들의 대항력은 없으나, 추가적인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 총 채무액이 약 234억 4천만원에 달하는 점은 경매 진행에 따른 이해관계자의 변동 가능성을 시사합니다. 다만, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 직접 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보에는 혐오시설 관련 내용 없음. 추가 조사 필요)

7. 종합 의견

본 건은 대전광역시 유성구의 주요 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔 건물로, 입지 조건 및 교통 편의성이 양호합니다.

건축 연면적이 넓고 세대수가 많아 규모의 경제 효과를 기대할 수 있으며, 최근 개발이 활발한 지역에 속해 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 임대 내역의 불명확성과 복층 구조의 유닛이 존재한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

현재 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 부담은 없으나 정확한 임대차 관계 파악은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 유성구 원신흥동이라는 우수한 입지 조건과 교통 편리성.

* 초등학교 인접 등 양호한 교육 환경 및 생활 편의 시설 접근성.

* 복층 구조 및 옥상 태양광 설비 등 특화된 건물 특징.

* 계획된 신개발 지역 내 위치하여 향후 상권 발전 및 가치 상승 기대.

* 총 채무액이 높지만, 매각으로 소멸 예정이라 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가는 25,517,000,000원입니다.

본 건은 오피스텔 전체 건물이 일괄 매각되는 대형 물건으로, 상권 분석 및 주변 유사 오피스텔의 매매/임대 시세를 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

대전광역시 유성구 원신흥동 일대의 오피스텔 매매가 및 임대료 추이를 추가로 분석할 필요가 있습니다.

일반적으로 오피스텔의 감정가는 시세 대비 보수적으로 책정되는 경향이 있습니다.

하지만 본 건의 경우 총 채무액이 매우 높고, 건물 규모가 큰 만큼 잠재적인 명도 리스크나 관리상의 이슈가 있을 수 있습니다.

유사 물건의 낙찰가율, 경매 물건의 특수성, 향후 시장 전망 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가와 비슷한 수준 또는 약간 하향된 금액에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

최종적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.