나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1840 [2] 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 씨동 3층씨301호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 포일동 소재 '포일초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근에 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교, 공원등에 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층건 중 씨동 3층 씨302호 외 1개호수로서, 외벽 : 화강석붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅마감 및 인테리어마감 등, 창호 : 알루미늄샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 1,2 각각 아파트형공장으로 이용중 임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화물용승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 남서하향 완경사지대 내에 평탄화하여 조성한 부정형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 동측으로 각각 약 26미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이를 통하여 북의왕IC의 진입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상이며, 상호명 주식회사티에스웨이에서 사용중인것으로 확인됨. - 본건 일련번호 1,2 각 호실 내부에 가벽을 설치하여 회의실,사무실 등으로 이용중이며, 이는 일시적인것으로 원상회복이 용이하고 본건에 미치는 영향은 없다고 판단하여 평가하였으니 경매진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

301호와 302호 사이에 경계벽이 설치되어 있으나 원상획복이 용이함. 원상회복복구비용이 발생할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경1840 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소재지: 경기도 의왕시 이미로 40 (포일동) 인덕원IT밸리 C동 3층 C301호

용도: 아파트형공장

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.74㎡ (약 9.30평)

건물면적: 104.10㎡ (약 31.49평)

총면적: 134.84㎡ (약 40.79평)

1.3. 감정가 및 주요 정보

감정가: 507,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물 중 C동 3층 C301호

총 주차 대수: 1458대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 의왕시 포일동 소재 '포일초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 도로 및 접근성

본건 북서측 및 동측으로 각각 약 26미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이를 통해 북의왕IC 진입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

지역: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

용도지역지구: 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)

규제 및 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국민임대주택단지예정지구, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(포일배수구역), 하수처리구역(포일처리구역), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일, 외국인 토지거래 허가), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 10월 20일, 아파트에 한함).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2020년 11월 13일 접수된 국민은행 근저당권(을4)입니다.

이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동시진행 중인 임의경매로 인해 낙찰 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 지상권 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사비콘테크놀로지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 실제 대항력 유무와 권리 파악에 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 1,141,960,782원

4. 건물 및 내부 상태

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 3층, 지상 10층 규모의 아파트형 공장입니다.

본건은 C동 3층 C301호이며, 건물 자체에는 위생, 급배수, 승강기(화물용 포함), 화재 경보, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 내부 이용 현황 및 특이사항

* 내부 가벽 설치: 본건(C301호) 및 인접 호실(C302호로 추정) 사이에 가벽이 설치되어 회의실, 사무실 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

* 원상복구: 상기 가벽 설치는 일시적인 것으로 원상회복이 용이하다고 평가되었으나, 실제 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 301호와 302호 사이의 경계벽 설치로 인한 추가적인 복구 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건물 이용: '일련번호 1,2'로 표기된 호실(C301, C302로 추정)이 아파트형 공장으로 이용 중이며, 내부 가벽 설치는 원상회복이 용이하다고 판단하여 평가에 반영하였으나, 경매 진행 시 참고해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상이나, '주식회사 티에스웨이'에서 사용 중인 것으로 확인됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 및 시설

본 건물은 지식산업센터 단지 내 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

5.2. 생활 편의시설

인근 '포일초등학교' 및 다수의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 관련 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간 내 전매 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다. (2025년 8월 26일, 2025년 10월 20일 지정)

* 중복병합사건: 동일 물건에 대한 여러 사건이 병합되어 진행될 수 있습니다.

6.2. 물리적 상태 관련 리스크

* 내부 구조 변경 및 원상복구: 301호와 302호 사이에 설치된 경계벽으로 인해 원상복구 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 내부를 분할하여 사용하는 경우에도 해당될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시의 인덕원IT밸리 내 아파트형 공장으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 내부 구조 변경에 따른 원상복구 비용 발생 가능성과 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터 단지 내 위치하여 잠재적 임대 수요 및 가치 상승 기대.

* 주변 개발 계획 및 교통망 확충 시 투자 가치 증대 가능성.

* 권리관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능하며, 직접 사용 또는 임대 수익 창출에 유리.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 507,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실제 거래 시세, 최근 경매 낙찰가율, 명도 난이도, 예상되는 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.