나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1827 [3] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 7층701호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '공항철도 운서역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 숙박시설,근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장및 지하철역("공항철도 운서역")등이 소재하는등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층(사용승인일:2020.03.25) 건물내 제1층 제102호, 제3층 제303호, 제7층 제701호로서, 외벽:석재붙임및 강화유리마감. 내벽:몰탈위 페인팅및 타일붙임등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

상업용 또는 업무용으로 이용예정이나 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,화재탐지설비,옥내소화전설비,전기차 충전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고, 서측으로 폭 약8미터 내외의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(보행자전용)(접합), 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)(<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 호실 표시 없으며, 현황 '공실'이고 관리비 미납 여부 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1827 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서울치과의사신용협동조합

* 물건 소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1, 두림타워 웰스복합 7층 701호

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 28.25㎡ (약 8.55평)

* 건물 면적: 154.43㎡ (약 46.72평)

* 감정가: 613,000,000원

1.3. 건물 정보

* 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하4층/지상10층

* 사용승인일: 2020년 3월 25일

* 용도: 의료시설 (감정평가서상 표기) / 상업용 또는 업무용으로 이용 예정 (이용상태)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 토지거래허가구역 (최근 지정일: 2025-08-21)

* 외국인 토지거래허가구역 지정 기간 만료 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 호실 표시 없음

* 현황 '공실' 상태

* 관리비 미납 여부 확인 필요

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 성장관리권역

1.5. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020-05-27, 100,000,000원)

* 등기부채권 총액 (요약): 100,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음 (없음으로 간주)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 중구 운서동 소재 '공항철도 운서역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* '공항철도 운서역'을 통해 서울 도심 및 인천국제공항으로의 접근성이 우수합니다.

* 전반적인 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 본건 북측으로 노폭 약 40미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 보행자 전용도로에 접합니다.

* 토지는 인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

* 장애물제한표면구역(수평표면), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 과거 외국인 토지거래 허가구역으로도 지정된 바 있습니다 (지정 기간 만료).

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 본 건은 인천지방법원의 부동산 임의경매 사건으로 진행 중입니다.

* 말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020-05-27)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 따라서, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 권리분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 특이사항: 현황 '공실' 상태이며, 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 역세권 및 상업지역

* 본 물건은 공항철도 운서역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치합니다.

* 운서역은 인천국제공항과 서울 도심을 연결하는 주요 교통 허브로서, 배후 도시 성장 잠재력이 높은 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

* 주변에 숙박시설, 근린생활시설 등이 다양하게 혼재되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 인천국제공항과의 접근성이 용이하여 관련 업종 종사자 및 관광객을 대상으로 한 사업에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 공항철도 운서역을 이용한 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 주요 도로망 접근성이 양호하여 차량 이동도 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 운서역 인근으로 다양한 상업시설, 식음료 매장, 편의시설 등이 자리하고 있습니다.

* 국제공항 배후 지역으로서 관광 및 비즈니스 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 관리비

* 본 건은 현재 '공실' 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 관리비 미납 여부를 반드시 확인하여 인수해야 할 관리비 부담이 있는지 파악해야 합니다.

6.2. 호실 식별 문제

* 건물 내 호실 표시가 명확하지 않아, 실제 현황 파악 및 이용에 혼란이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

* 해당 물건이 위치한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 이는 향후 매수 시 관할 관청의 허가를 받아야 함을 의미하며, 거래 과정에 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 토지거래허가구역 지정은 만료되었습니다.)

6.4. 기타 제한사항

* 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 건축물 높이 및 시설물 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항 및 공항철도 운서역 역세권에 위치하여 교통 편의성과 배후 수요가 우수한 상업지역에 속해 있습니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 현재 공실 상태이며 호실 표시의 불명확성, 관리비 미납 가능성 등의 인수 부담 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인해 향후 거래 시 허가 절차가 필요하다는 점을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공항철도 운서역 역세권 입지로 탁월한 교통망 및 잠재적 수요 확보 가능.

* 국제공항 배후 지역의 상업지대에 위치하여 다양한 비즈니스 기회 창출 가능.

* 2020년 준공된 신축 건물로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 안정적인 임대 수익 창출을 위한 적극적인 임차 활동 및 관리 계획 수립 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금 및 임차 관련 부담이 없는 상태에서의 경매입니다. 감정가는 613,000,000원이며, 이는 시장 가치를 반영한 초기 기준 가격입니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 현재 상태(공실, 관리비 등), 주변 시세, 향후 시장 전망, 법원 경매 진행 상황 및 타 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 충분히 분석하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.