나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1827 [2] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '공항철도 운서역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 숙박시설,근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장및 지하철역("공항철도 운서역")등이 소재하는등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층(사용승인일:2020.03.25) 건물내 제1층 제102호, 제3층 제303호, 제7층 제701호로서, 외벽:석재붙임및 강화유리마감. 내벽:몰탈위 페인팅및 타일붙임등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

상업용 또는 업무용으로 이용예정이나 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,화재탐지설비,옥내소화전설비,전기차 충전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고, 서측으로 폭 약8미터 내외의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(보행자전용)(접합), 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)(<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 호실 표시 없으며, 현황 '공실'이고 관리비 미납 여부 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경1827 (2) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1827 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 569,000,000원

건물 사용승인일: 2025-03-25 (From building structure: 2020.03.25) -> Correcting based on provided text.

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.68㎡ (약 7.77평)

토지지분: 25.68㎡ (약 7.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 140.40㎡ (약 42.47평)

건물지분: 140.4㎡ (약 42.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운서동에 소재하며, '공항철도 운서역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 공항철도 운서역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로는 노폭 약 40미터, 남측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 보행자 전용도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 27일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(100,000,000원)입니다.

임의경매는 2025년 11월 14일 서울치과의사신용협동조합에 의해 신청되었습니다 (채권액: 100,000,000원).

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 인천국제공항 배후도시의 중심지로, 향후 영종경제자유구역 등 도시 성장의 구심이 될 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로, 공항을 이용하는 유동인구와 지역 거주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다수의 카페가 운영 중이며 (운서역 역세권 500m 반경 54개), 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

건물 자체는 근린생활시설 용도로, 상업용 또는 업무용으로 이용 예정입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 인천국제공항, 영종하늘도시, 상업 시설, 숙박 시설 등이 위치하고 있어 이용이 편리합니다.

주요 관광지로는 하나개 해수욕장, 을왕리 해수욕장, 파라다이스 시티 카지노 등이 있으며, BMW 드라이빙 센터 등도 접근 가능한 거리에 있습니다.

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 호실 표시가 없어 정확한 위치 확인에 주의가 필요합니다.

* 현재 공실 상태로, 공실 장기화에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 관리비 미납 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 과거 외국인 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)이 만료되었습니다.

* 임대 현황이 미상으로, 명도 및 임대차 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공항철도 운서역 역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 공항 배후도시로서의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 건물 준공 연차가 얼마 되지 않아 비교적 신축 건물의 이점을 누릴 수 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이며 호실 표시가 불명확하고, 관리비 미납 및 임대 현황 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 권리관계와 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천국제공항 및 영종경제자유구역의 성장 잠재력과 연계된 투자 가치.

* 공항철도 운서역 인근으로 높은 유동인구 및 접근성.

* 상대적으로 신축인 건물(2020년 준공).

* 주변 상권의 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 시장 조사가 이루어져야 산정 가능합니다. 본 보고서에 포함된 정보만으로는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사

* 지역 상권의 실제 수익률 및 임대료 수준 파악

* 건물의 현 상태 및 향후 예상되는 수리 비용 고려

* 현장 조사를 통한 예상 명도 비용 및 기간 산정

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.