나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17221 [1] 인천광역시 남동구 서창동 639 서창 베니엔 308동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 16층 건물 내 12층 1202호로서,
(사용승인일 : 2016.03.09)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합 발전에 의한 지역난방 설비, 승강기 설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-06-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건 소재 아파트는 공부상 '서창 베니엔'으로 표기되어 있으나, 현황 'LH 청아안'으로 표기됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경17221 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 639 서창 베니엔 308동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 425,000,000원

토지면적: 65.57㎡ (약 19.84평)

건물면적: 74.90㎡ (약 22.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

특이사항: 본 건 소재 아파트는 공부상 '서창 베니엔'으로 표기되어 있으나, 현황 'LH 청아안'으로 표기됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 서창동에 소재하며, "인천장서초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통하여 외부 도로로의 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 23일 접수된 한국토지주택공사 명의의 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2016.05.03.)

* 소유권이전: 김성훈 (2022.02.23.)

* 근저당권: 한국토지주택공사 (2022.02.23.) (말소기준권리, 채권액 426,119,200원)

* 강제경매: 허OO (2025.01.02.) (채권액 182,147,993원)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

3.4. 임차인 주의사항

임대 관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 보증금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 주거지대 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 초등학교가 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 서창 베니엔 (현황 LH 청아안)

* 주소: 인천광역시 남동구 서창동 639

* 사용승인일: 2016년 3월 9일

* 단지 규모: 13동, 총 742세대

* 본 건 정보: 308동 12층 1202호 (총 16층 건물)

* 주차: 총 852대 (지하 기계식 766대, 지상 기계식 86대) - *제공된 정보 간 주차대수 상이함, 현장 확인 필요*

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 면적 정보

* 토지 지분 면적: 65.57㎡ (약 19.84평)

* 건물 전용 면적: 74.90㎡ (약 22.66평)

* 건물 총 면적: 74.90㎡ (약 22.66평) - *일반적인 아파트 전용 면적 기준*

6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 공부상 '서창 베니엔'이나 현황 'LH 청아안'으로 표기되어 있어, 실제 현황 파악 및 등기부상 명칭 정리에 대한 확인이 필요합니다.

* 주차대수 정보 혼란: 제공된 JSON 정보들에 따라 아파트 단지의 총 주차대수 정보가 상이하게 나타나고 있어, 정확한 주차 가능 대수 및 이용 편의성에 대한 현장 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 계획 제한: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항이 향후 재건축, 재개발 또는 용도 변경 시 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 사용 승인된 아파트로, 비교적 짧은 건축 연혁을 가지고 있어 즉시 거주가 가능한 상태입니다. 인천광역시 남동구의 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호하며, 전용면적 74.90㎡ (약 22.66평)은 실수요자들이 선호하는 크기입니다. 공부상 명칭과 현황 명칭이 다른 점, 임대 관계 미상 등 몇 가지 확인이 필요한 사항이 있으나, 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 2016년 준공으로 노후화가 적어 투자 후 바로 임대 또는 실거주가 가능합니다.

* 실수요 중심 면적: 74.90㎡는 3~4인 가구의 주거 만족도가 높은 면적입니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교와 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 주거 안정성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 공공주택지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 425,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 5~6월 기준):

* 74.94㎡ (유사 면적): 370,000,000원

* 61.72㎡: 327,500,000원

* 84.92㎡: 405,000,000원

* 시세 분석: 본 건의 면적(74.90㎡)과 가장 유사한 74.94㎡의 최근 매매가는 370,000,000원이었습니다. 이는 감정가 425,000,000원 대비 낮은 수준입니다. 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 건의 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 395,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 385,000,000원 (최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정한 보수적인 희망가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.