나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50326 [1] 서울특별시 강동구 길동 382-1 디아트 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""천동초등학교"" 남측 인근에 위치하고 주위는 다세대주
택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '5호선 길동역' 및 노선버스정류장이 소재
하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일 : 2020.01.31)
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이
용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발1
63m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)
<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니
경매 진행시 유의하시기 바람.
- 본건은 공부상 용도가 근린생활시설로 등재되어 있으나 현장조사시 다세대주택으로 이용
중인 것으로 조사·탐문되는 바, 이러한 사항을 종합적으로 고려하여 평가하였으며
위·불법 여부 등은 별도의 확인 요하니 경매 진행 및 입찰시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50326 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 382-1 디아트 3층304호

용도: 다세대주택 (공부상 용도는 근린생활시설이나 현장조사시 다세대주택으로 이용중)

감정가: 338,000,000원

토지면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.14㎡ (약 13.35평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신O

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2020년 01월 31일

외벽: 석재 붙임 등 마감

창호: 샷시 창호 등 마감

주요용도: 공동주택, 근린생활시설, 도시형생활주택 (현황 다세대주택으로 이용)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "천동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 지하철 5호선 길동역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

2.3. 토지이용 및 지형

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음.

기타 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 내용

채권자: 신O (강제경매 신청)

경매원인: 서울동부지방법원 2025타경50326 (1)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신훈

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 27일

확정일자: 2020년 06월 25일

배당신고일자: 2025년 01월 10일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 건물 등기부상 을구의 전세권자(260,000,000원, 2020-08-11 설정)로서 말소기준권리이며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

3.3. 등기부상 권리 분석

* 소유권보존: 최옥순 외 2명 (2020-02-06)

* 전세권설정: 신훈 (260,000,000원, 2020-08-11) - 말소기준권리

* 공유자전원지분전부이전: 김용현 (2020-08-27)

* 근저당권: 홍동선 (36,000,000원, 2020-09-28) - 말소 대상

* 압류: 강서세무서장 (2022-04-18) - 말소 대상

* 압류: 서초구 (2022-11-25) - 말소 대상

* 강제경매: 신훈 (260,160,900원, 2025-01-13) - 경매 신청 채권자

3.4. 권리관계 요약

본 물건은 말소기준권리인 신훈의 전세권(을3)보다 선순위는 없으며, 후순위 권리인 근저당, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 인근 시세

비슷한 시기에 지어진 유사 면적의 다세대 주택 사례를 살펴보면,

"두원빌"(2015년식, 42.1㎡)이 2026년 5월 40,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

"삼성아트빌"(2015년식, 41.77㎡)은 2026년 5월 29,000만원에 거래된 사례가 있으나, 층수 등 조건 차이가 있을 수 있습니다.

본건 "디아트"는 2020년식으로 비교적 신축이며, 전용면적 44.14㎡에 해당하는 바, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격대의 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 지역 특성

주변에 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 남측 인근에 천동초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 교통시설

지하철 5호선 길동역이 도보 가능 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.4. 건물 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (신훈)

임차인 신훈 씨는 보증금 260,000,000원에 대한 전세권(말소기준권리)을 보유하고 있으며, 대항력이 있습니다. 다만, 본 경매의 채권자가 동일인(신훈)으로 추정되며, "인수 보증금 합계: 0원" 표기상 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸하고 경매 대금으로 변제받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 가능성은 낮습니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

본건은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건축물 관련 조사, 이행강제금 부과, 재산권 행사 등에 제약을 받을 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이는 추후 건축물대장 등 공부 확인 시 주의가 필요합니다.

6.3. 기타

건물 내부구조도는 외부 관찰에 의해 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 서울 강동구 길동 지역에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 천동초등학교가 인근에 있고, 생활 편의시설 이용도 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인인 신훈 씨가 말소기준권리인 전세권자이면서 동시에 강제경매 신청을 한 상황이라는 점입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점과 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"이라는 점을 볼 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

다만, 공부상 용도(근린생활시설)와 현황(다세대주택)의 불일치는 잠재적인 문제점으로 간주되며, 입찰 전 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 리스크 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 지하철 5호선 길동역 인근의 우수한 교통 접근성

* 주거 환경이 양호한 강동구 길동 지역

* 말소기준권리 임차인이 경매 신청자로 추정되어 추가적인 보증금 인수 부담이 낮을 것으로 예상

* 향후 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 338,000,000원입니다.

주변 유사 거래 사례인 "두원빌"(2015년식, 42.1㎡)이 400,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2020년식, 44.14㎡)의 적정 시장 가치는 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위로 추정됩니다.

임차인의 보증금(260,000,000원)을 고려하고, 공부상 용도와 현황 불일치 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위를 추천합니다.

이는 감정가 및 임차인 보증금 대비 합리적인 수준이며, 주변 시세를 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 보수적으로 결정하는 것이 좋습니다.

주변 시설 검색에 대한 제한 사항:

제공된 정보와 제약 조건에 따라, 주변 시설 및 혐오시설에 대한 외부 지도 서비스나 검색 엔진을 통한 검색은 수행할 수 없었습니다. 따라서 해당 정보는 보고서에 포함되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.