나이스옥션 법원경매 순천 2024타경3241 [1] 전라남도 고흥군 과역면 노일리 11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 고흥군 과역면 노일리 소재 '외로마을' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

기호1은 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 기호2, 3은 본건 인접필지를 통하여 본건까지 차량 접근이 가능함. 근거리에 버스정류장이 위치함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 대체로 평지이며, 전(석류나무가 식재되어 있음)으로 이용 중임. 기호2: 부정형의 대체로 평지이며, 농원체험장 건부지로 이용 중임. 기호3: 부정형의 대체로 평지이며, 창고시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1: 맹지임. 기호2: 본건 남측으로 접한 인접 필지(노일리 158-1, 사유지)에 개설되어 있는 노폭 2 ~ 3 미터의 포장도로를 통하거나 서측 인접 필지(노일리 173-2, 사유지)를 통하여 차량접근이 가능함. 기호3: 인접필지(노일리 173-2, 사유지) 및 본건 기호2틀 통하여 차량접근이 가능함. *기호2, 3 토지는 사유지를 통해서 차량 접근이 가능한바 경매 참여시 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1, 3> 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>. <기호2> 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함).

제시목록 외의 물건

기호1 ~ 3에 제시외수목이 소재하며, 기호2, 3에 제시외건물(구조물)이 소재함.

공부와의 차이

기호1의 공부상 지목은 답이나 현황 전(석류나무가 식재되어 있음)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕(현 아스팔트슁글지붕) 단층 건물로서, 외벽: 징크판넬, 사이딩판넬 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임, 목재인테리어 마감 등. 창호: 새시창호임.

이용상태

농원체험장으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

공부상 지붕은 판넬지붕이나, 현황 아스팔트슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목 및 정원석 매각 포함, 목록 1. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수), 목록 2. 지상에 있는 제시외 건물 및 관정 매각에 포함, 목록3. 지상에 있는 제시외 건물 매각 제외, 컨테이너 1동 매각 제외, 최저매각가격은 목록 3. 지상 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재로 인해 제한 받는 금액임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경3241 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 과역면 노일리 11

용도: 근린시설

감정가: 274,168,090원

토지면적: 3581.00㎡ (약 1,083평)

건물면적: 119.40㎡ (약 36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

본건은 전라남도 고흥군 과역면 노일리 소재 '외로마을' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 조용한 농촌 마을의 특성을 보입니다.

토지 기호1은 맹지이며, 기호2와 3은 인접 필지(사유지)를 통해 차량 접근이 가능합니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 2023년 8월 30일 접수된 농협은행의 가압류 (갑6)가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '법정지상권 성립여지 있음'으로 기재된 부분이 있습니다. 특히 목록 3. 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하여 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-11-03

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리관계 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-04-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리관계 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

등기부채권 총액: 토지 293,587,687원, 건물 299,814,960원 (경매 신청 채권액과 차이 발생 가능)

4. 상권분석

본건은 근린시설 용도로 분류되어 있으나, 실제 주변 환경은 단독주택과 농경지가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

인근에 별도의 대규모 상업지구나 상권은 형성되어 있지 않으며, 지역 주민을 위한 소규모 점포나 농산물 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

농원체험장 및 창고시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 특정 목적(농업, 체험 등)을 위한 수요가 있을 수 있습니다.

과역면 소재지 등 근거리에 기본적인 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 전라남도 고흥군 과역면에 위치하며, 고흥군은 농업 및 어업이 발달한 지역입니다.

차량 이용 시 인근의 과역면 소재지를 통해 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설에 접근 가능할 것으로 보입니다.

대중교통으로는 버스정류장이 인근에 위치하나, 배차 간격 및 노선은 제한적일 수 있습니다.

주변에 학교, 병원, 대형마트 등 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

지도 검색 결과, 고흥군 과역면 노일리 인근에 혐오시설(예: 대규모 축산 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지는 농지로 이용 중이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 및 권리관계 해결에 주의가 필요합니다.

법정지상권 성립 가능성: 목록 3. 토지 지상에 매각 제외되는 제시외 건물이 소재하여, 해당 토지에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있으며, 관련 법적 검토가 필수적입니다.

맹지 (기호1): 기호1 토지는 맹지이므로, 건축 등 토지 활용에 제약이 따릅니다.

제시외 건물 포함/제외: 목록 2.의 제시외 건물 및 관정은 매각에 포함되나, 목록 3.의 제시외 건물은 제외됩니다. 또한 컨테이너 1동도 매각 제외됩니다. 목록 3. 지상 매각 제외되는 제시외 건물로 인해 목록 3. 토지 가격이 제한받는다는 점도 유의해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(500m 제한구역)입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군의 농촌 지역에 위치한 근린시설입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 특히 목록 3. 토지에 대한 법정지상권 성립 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

제시외 건물 포함 및 제외 사항이 복잡하며, 특히 법정지상권 성립 가능성은 해당 토지의 가치를 크게 하락시키거나 이용에 심각한 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

농지로서의 이용 가치와 근린시설로서의 잠재력은 있으나, 권리관계 및 법적 제약 사항에 대한 철저한 사전 분석과 명확한 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 3581㎡의 토지 면적은 향후 활용 방안에 따라 다양한 잠재력을 가질 수 있습니다.

농촌 지역의 잠재적 가치: 귀농·귀촌 수요 증가나 지역 특색을 살린 시설(체험장, 펜션 등)로 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 농원체험장 및 창고시설로 이용 중: 이미 일부 시설이 운영 중인 상태이므로, 이를 기반으로 사업을 확장하거나 개선할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 274,168,090원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 법정지상권 성립 가능성이 있는 목록 3. 토지의 가치 하락 요인, 농지취득자격증명 미확보 위험, 대항력 있는 임차인의 명도 문제 등을 면밀히 분석해야 합니다.

이러한 위험 요인들을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 정보 제공 목적이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.