나이스옥션 법원경매 군산 2025타경635 [2] 전북특별자치도 군산시 소룡동 834 현대주택 나동 1층107호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 "전북외국어고등학교" 남서측 인근에 위치하는 "현대주택 제가동 제2층 제206호 외"로서, 주위환경은 공동주택 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

1-가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 제2층 제206호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 새시창. 2-나) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 제1층 제107호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 새시창.

이용상태

1-가, 2-나)는'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별 바닥난방설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 조사일 현재 '연립주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 북동측으로 개설된 포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(25)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경635 (2)

소재지: 전북특별자치도 군산시 소룡동 834 현대주택 나동 1층107호

용도: 연립주택

감정가: 31,000,000원 (삼천일십만원)

토지면적: 66.07㎡ (약 20.0평)

토지지분: 66.066㎡

건물면적 (전용면적): 65.52㎡ (약 19.8평)

건물지분: 65.52㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO (등기부상 강은영으로 확인됨)

건물명: 현대연립주택 (나동)

준공일: 1985년 11월 06일

총 세대수: 33세대

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 군산시 소룡동에 위치하며, "전북외국어고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 진입은 남서측 및 북동측으로 개설된 포장도로를 통해 가능합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 11일에 접수된 강은영의 근저당권 (을5, 63,000,000원)입니다.

이후 접수된 현대캐피탈(주)의 가압류 (갑9) 및 강은영의 임의경매개시결정 (갑10)은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있어, 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 공동주택과 근린생활시설, 공장이 혼재된 복합적인 지역 상권 내에 위치합니다.

인근에 전북외국어고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 소비 수요가 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 전북외국어고등학교가 있어 교육 환경을 활용할 수 있습니다.

물건은 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 개별 바닥난방, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 미상: 임대 관계가 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

건물 노후: 1985년 준공으로 건물 연식이 약 41년에 달하여, 내부 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

지역 제한: 토지이용계획상 준공업지역 내 중로1류 저촉 부분이 있어 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 군산시 소룡동에 소재한 현대연립주택 나동 1층 107호로, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상인 임차인의 존재 가능성과 건물 노후, 토지 이용 제한 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

낮은 감정가: 감정가 3,100만원으로, 주변 시세 대비 투자 가치가 있을 수 있습니다.

인접 학교: 전북외국어고등학교가 인접하여 주거 환경 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 조건(1985년식, 유사 면적)의 인근 '대성' 연립주택이 2026년 7월 3,600만원에 실거래된 점을 감안할 때, 본 건의 감정가 3,100만원은 시장가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 거래 사례를 고려하면 본 건의 현 시세는 약 3,500만원 ~ 4,000만원 수준으로 추정됩니다.

잠재적 리스크(임차인 미상, 건물 노후 등)를 고려하여, 감정가 대비 110% ~ 130% 수준 또는 유사 실거래가 수준인 3,500만원 ~ 4,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.