나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20590 [2] 충청남도 논산시 연무읍 안심리 77-2 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 "연무체육공원" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 연무체육공원, 연무문화체육센터, 연무농협, 일반근린생활시설, 연 립주택, 전 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 자유롭고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 시내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

(1.2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층 101호, 102호로 외벽 : 모르타르위 수성페인트 마감 등 내벽 : 벽지, 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

(1.2) 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트단지 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 부지는 중로 및 소로에 접하며 본건은 단지 내 도로를 통하여 출입하고 있 습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 안심리 77-2, 77-60 2지상 소재로 되어 있으나 77-60번지는 토지대장 상 1999년 12월 30일 77-2번지와 합병되어 실제 77-2 단일지상에 소재합니다. (대지권의 목적인 토지의 표시도 동일함)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 일부에 설치된 비가림시설은 아파트에 포함평가하였습니다.

물건 비고

- 공부상 안심리 77-2, 77-60 2지상 소재이나 77-60번지는 토지대장상 77-2번지와 합병되어 실제 77-2번지 단일지상에 소재.(대지권의 목적인 토지의 표시도 동일함.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 논산지원 2025타경20590 (2)

* 소재지: 충청남도 논산시 연무읍 안심리 77-2 101동 1층 102호

* 건물명: 뉴-현대아파트

* 용도: 아파트

* 감정가: 40,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

1.1. 1. 면적 정보

* 토지 면적: 35.13㎡ (약 10.63평)

* 토지 지분: 35.135㎡ (약 10.63평)

* 건물 면적 (전용 면적): 43.21㎡ (약 13.07평)

* 건물 분양 면적: 제공되지 않음

1.1. 2. 건물 및 토지 이용 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층 (101동 102호)

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역

* 특이사항: 공부상 안심리 77-2, 77-60 2필지 상 소재하나, 77-60번지는 토지대장상 77-2번지와 합병되어 실제 77-2번지 단일 필지 상에 소재함. (대지권의 목적인 토지의 표시도 동일함.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리에 소재하며, "연무체육공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 연무체육공원, 연무문화체육센터, 연무농협, 일반근린생활시설, 연립주택, 전 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입 및 주정차가 자유로운 편입니다.

* 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하며, 승강장까지의 거리, 시내버스 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 아파트 단지 부지는 중로 및 소로에 접해 있으며, 본건은 단지 내 도로를 통하여 출입하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 말소기준권리: 2024년 12월 11일 접수된 문태수 근저당권 (채권액 65,000,000원)

* 총 권리금액 (등기부채권 총액): 105,000,000 원

3.2. 주요 권리 분석

* 선순위 임차권 (을구 3번): 서례근 주택임차권 (보증금 40,000,000원, 전입일자 2010-01-12, 확정일자 2021-07-05).

* 대항력: 있음.

* 배당신고일자: 2024-11-08.

* 물건명세서에 따르면, 본 임차권은 매수인에게 인수될 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 근저당권 (을구 4번): 문태수 (채권액 65,000,000원) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑 7번): 서례근 (채권액 46,846,550원) - 매각으로 소멸됩니다.

* 압류 (갑 8번): 논산세무서장 - 매각으로 소멸됩니다.

* 압류 (갑 9번): 논산시 - 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

* 연무농협, 연무체육공원, 연무문화체육센터 등 지역 주민을 위한 편의시설 및 공공시설이 인접해 있습니다.

* 인근에 일반근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 주거 환경

* 아파트 단지 내 위치하여 비교적 정돈되고 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호합니다.

5.2. 기본 설비

* 급배수, 급탕, 위생, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 가능성

* 임차인 서례근은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 40,000,000원의 전부 또는 일부가 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로 매우 중요한 고려 사항입니다.

6.2. 임대관계 미상

* 제공된 정보에 따르면 임대관계가 미상으로 파악되어, 인수되는 임차권 외에 추가적인 임대차 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (일부 비가림 시설은 아파트에 포함 평가됨)

6.3. 공동담보

* 특이사항에 공동담보 물건으로 기재되어 있어, 채권 관계 및 매각 진행에 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 아파트로, 주변에 체육공원 및 문화시설 등 생활 편의시설이 인접해 있어 기본적인 거주 환경은 양호합니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 존재하며, 40,000,000원의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한 임대관계 미상 및 공동담보라는 특이사항도 잠재적 리스크로 작용합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 실제 인수될 금액 및 추가적인 위험 요소를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 연무체육공원 인근 지역으로, 지역 내에서 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 최저 입찰가: 감정가 40,000,000원으로, 현재 시장 상황 및 물건의 리스크를 고려하여 적절한 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 아파트로, 일반적인 주거 건물로서의 내구성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 40,000,000원

* 인수 가능한 임차보증금 (추정): 40,000,000원

* 본 물건의 경우, 감정가와 인수 가능성이 있는 임차보증금이 동일한 금액으로, 권리 분석 및 시세 조사가 매우 중요합니다. 인수되는 보증금을 고려할 때, 총 실투자금은 입찰가 외 추가적인 비용이 발생하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 38,000,000원

* 상기 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수될 수 있는 임차보증금 40,000,000원을 감안하여 총 실투자금 부담을 최소화할 수 있는 보수적인 범위로 제시되었습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사, 임차인과의 협의 가능성, 최종 배당 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.