나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63813 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 12층1202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동경찰서"남측 도로월편에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(8호선 강동구청역) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 내 제12층 제1202호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: -
창호: 샷시창호 입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 내부 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바랍니다.

설비내역

급배수/위생설비, 개별도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 주상용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63813 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 12층1202호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

감정가: 231,000,000원

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 특징: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "강동경찰서" 남측 도로변에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 제12층 제1202호입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수/위생설비, 개별도시가스, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경63813) 등기부 등기구분 갑5(접수일자: 2024-11-08)입니다.

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 242,550,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-27

* 확정일자: 2022-09-08

* 배당신고일자: 2023-06-02

* 대항력: 있음

* 인수 대상 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (등기접수일: 2023-06-02, 권리자: 김선혜, 권리금액: 242,550,000원)

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리 분석 요약:

* 선순위 임차인 김 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 242,550,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인에게 인수될 위험이 있습니다.

* 후순위로 등기된 권리(압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (단, 이는 현재 배당 절차상의 잠정적인 예상 금액이며, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 이는 매우 중요한 사항으로, 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 강동구 성내동 지역은 상업용, 업무용, 주거용(다세대, 아파트) 시설 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다.

* "강동경찰서" 인근에 위치하여 비교적 안정적인 주변 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근 지하철 8호선 강동구청역(약 700m 거리 추정, 도보 약 10분)을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 강동구청역 이용이 가능하며, 주변 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업지역의 다양한 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 본 건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물: 2020년 건축된 15층 규모의 도시형생활주택(원룸형)으로, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 242,550,000원 인수 가능성입니다. 만약 해당 보증금이 매각 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실제 총 투자 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

* 건물 면적이 14.04㎡로 매우 작음에도 불구하고 감정가가 231,000,000원으로 책정되어 있어, 평당가 기준으로는 매우 높은 수준입니다. 이는 향후 되팔거나 임대 시 환금성 측면에서 부담이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 건물 이용 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. (외부 지도 서비스 검색 불가)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 성내동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 소형 도시형생활주택입니다. 하지만, 가장 큰 단점은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(242,550,000원)이 감정가(231,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 할 총 금액이 예상보다 훨씬 커질 수 있는 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 매우 작은 면적 대비 높은 감정가도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 8호선 강동구청역 인근의 역세권 입지

* 2020년에 준공된 신축급 건물

* 1인 가구 또는 소형 투자용으로 적합한 작은 면적

* 강동구 성내동 지역의 잠재적 가치 상승 기대 (단, 신중한 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 231,000,000원

* 건물 면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

* 인수 가능한 임차인 보증금: 242,550,000원 (김 임차인)

본 물건의 핵심은 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크입니다. 임차인의 보증금 242,550,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 그 잔액을 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 총액을 감정가보다 훨씬 높게 만들 수 있습니다.

예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 접근하라는 지침에 따라, 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 일반적입니다. 그러나 본 건은 감정가보다 인수 보증금이 더 높으므로, 최소한 인수 보증금 이상의 금액으로 입찰해야 보증금 관련 손실을 최소화할 수 있습니다.

최근 매매 사례(JSON 분석)는 본건과 면적, 건물 종류에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 다만, 제공된 정보와 감정가 수준을 고려할 때, 일반적인 경쟁률을 감안하여 감정가의 105% 수준으로 입찰가를 예측할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 242,550,000원 ~ 254,100,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 감정가와 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 것이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 임차인과의 협상, 배당 결과 예측, 현장 실사 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 242,550,000원의 인수 보증금이라는 매우 높은 리스크를 반드시 감안하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.