나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10543 [2] 경상남도 거제시 고현동 44-33 한화원룸 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 4 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 2층203호외 1개호로서, 외벽 : 석재 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, "다세대주택용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본 구분건물은 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물(2015.7.8. 시멘트블록구조의 제2종근린생활시설 용도 지상1층 바닥면적 15.75㎡를 불법 증축한 행위)로 등재되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. (2) 귀 제시목록 지하2층 기계식주차장(150.92㎡)은 집합건축물대장(표제부)상 2021년 03월 26일에 철거되었으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. (3) 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

-집합건축물대장(표제부)에 위반건축물(2015. 7. 8. 시멘트블록구조의 제2종근린생활시설 용도 지상 1층 바닥면적 15.75㎡를 불법 증축한 행위)로 등재되어 있으니 관할 관청에 확인 요함.
-다세대 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 통영지원 2026타경10543 (2) 사건으로 경매 진행 중인 경상남도 거제시 고현동 44-33 한화원룸 3층 306호 다세대주택입니다. 본 건물의 감정가는 35,000,000원이며, 토지 면적은 11.51㎡(약 3.48평), 건물 면적은 27.31㎡(약 8.26평)입니다.

1.1. 물건 상세 정보

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 농OOOOOOO입니다.

1.2. 건축물 현황

본 건물은 2001년 4월 23일 건축 허가를 받아 2001년 5월 17일 사용 승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물입니다. 주 용도는 공동주택 및 제1종 근린생활시설이며, 본 건은 3층 306호로 이용 중입니다. 제시외 건물 면적은 없습니다.

1.3. 권리관계

본 건의 말소기준권리는 2003년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(52,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 99,665,248원으로, 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 분석

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 상권 분석

3.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다.

3.2. 상권 특성

고현동 일대는 거제시의 주요 도심 중 하나로, 관공서, 상업 시설, 주거 지역이 복합적으로 발달한 지역입니다. 고현버스터미널 인근으로 유동 인구가 있는 편입니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의 시설

고현버스터미널이 인근에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 주거 환경

주변에 공동주택과 단독주택이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 건축물 관련 리스크

본 건은 집합건축물대장(표제부)에 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 2015년 7월 8일, 제2종근린생활시설 용도 지상 1층 바닥면적 15.75㎡를 불법 증축한 행위로, 관할 관청에 해당 위반 사항에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 불법 증축에 대한 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분이 있을 수 있어 주의가 요망됩니다. 또한, 2021년 3월 26일 지하 2층 기계식 주차장(150.92㎡)이 철거된 사실이 있습니다.

5.2. 권리관계 관련 리스크

말소되는 권리가 대부분이어서 권리관계 자체는 비교적 명확하나, 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준입니다.

5.3. 현장 조사 관련 리스크

현장 조사가 폐문 및 부재로 인해 내부 조사가 불가능하였습니다. 공부상의 내용, 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 상태를 종합하여 감정평가 되었으므로, 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 건은 소형 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지에도 불구하고 위반 건축물 등재와 내부 미확인이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 위반 건축물에 대한 시정 및 관련 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 추가적인 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 소형 면적으로 인한 실수요자 또는 1인 가구 임대 수익형 투자로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 소형 면적: 1~2인 가구의 실수요 또는 소형 임대 수익형 투자 상품으로 적합합니다.

* 입지: 고현버스터미널 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 가치 상승 잠재력: 위반 건축물 문제를 해결하고 내부를 수리할 경우, 현재 감정가 대비 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 삼성하이츠빌라 (연립, 2000년 준공, 84.92㎡) : 2026년 4월 9,500만원 거래. ㎡당 약 111.8만원.

* 방주빌라(2차) (다세대, 1997년 준공, 97.38㎡) : 2026년 5월 7,300만원 거래. ㎡당 약 74.9만원.

* 해원빌라 (다세대, 1997년 준공, 79.98㎡) : 2026년 7월 3,000만원 거래. ㎡당 약 37.5만원.

본 건(27.31㎡)은 제시된 사례와 면적 차이가 크며, 특히 해원빌라의 거래가는 매우 이례적으로 낮아 직접적인 비교가 어렵습니다. 보수적으로 방주빌라(2차)의 ㎡당 단가(약 74.9만원)를 적용할 경우, 약 20,455,000원 (27.31㎡ * 749,000원/㎡)으로 산정됩니다. 삼성하이츠빌라의 단가를 적용 시 약 30,564,000원입니다.

감정가는 35,000,000원으로, 최근 거래 사례의 상단 수준이거나 그 이상입니다. 그러나 위반 건축물 문제, 내부 미확인, 건물 노후도 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

8.2. 예상 입찰가

위반 건축물 해소 비용, 명도 진행 시 발생할 수 있는 비용, 그리고 내부 상태 미확인으로 인한 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가 35,000,000원을 기준으로, 제반 리스크 해소에 필요한 예상 비용을 약 500만원에서 1,000만원으로 가정할 경우, 약 2,500만원에서 3,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 위반 건축물에 대한 정확한 법적 검토와 관련 비용 산출, 그리고 명도 절차의 용이성 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 25,000,000원 ~ 30,000,000원

본 건물 주변에서 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.