나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1402 [1] 서울특별시 송파구 거여동 651 포레나송파 1714동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "위례솔중학교’ 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역임

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콜크리트평지붕 16층건 내 제15층 제1502호로서,
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수/위생설비, 개별난방설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북서측으로 위례북로, 남서측으로 위례송파로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2020-07-07)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2023-03-02)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2023-03-02)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 공익용산지<산지관리법> , 보전산지<산지관리법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)
<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1402 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

서울특별시 송파구 거여동 651 포레나송파 1714동 15층1502호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 46.06㎡ (약 13.93평)

건물면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

전용면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,330,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "위례솔중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25-30m), 소로1류(폭 10-12m), 중로1류(폭 20-25m) 접합.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2021년 11월 1일에 등기된 국민은행 근저당권(채권액 495,000,000원)이며, 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 감정평가 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,325,192,011원임.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건으로 분류되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 밀집하여 주거 환경이 양호함.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설은 발견되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 포레나송파

사용승인일: 2021년 8월

총 세대수: 1282세대 (18개동)

최고층: 25층, 최저층: 2층

총 주차 대수: 1667대

5.2. 내부 상태 및 설비

본건은 16층 건물 내 15층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트구조임.

외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시 마감.

급배수/위생설비, 개별난방설비, 전기설비, 엘리베이터, 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인의 한계

감정평가 당시 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 탐문으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 상이할 수 있음. 경매 입찰 전 반드시 재확인이 필요함.

6.2. 복잡한 권리 관계

중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 경매 절차의 복잡성 및 추가적인 확인이 필요할 수 있음. 말소기준권리 이후 등기된 일부 권리들이 말소 처리된 것으로 보이나, 최종적인 소멸 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 아파트인 포레나송파 단지 내 로얄층에 위치하여 기본적인 주거 가치가 높음. 송파구라는 우수한 입지 조건과 주변의 양호한 생활 환경이 장점임. 다만, 감정평가 시 내부 확인의 한계가 있었고, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항이 있어 권리 관계 및 추가 조사에 신중을 기해야 함.

8. 투자 포인트

* 송파구 거여동의 신축 아파트로서의 높은 미래 가치.

* 단지 내 로얄층(15층) 위치.

* 주변의 우수한 학군 및 생활 편의시설.

* 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 아파트 거래가는 약 8억 1천만원에서 10억 7천만원 수준으로 파악됨. 특히 14층(84.8㎡)이 10억 7천만원에 거래된 점을 감안하면, 15층인 본건의 가치는 이에 상응하거나 더 높을 수 있음.

그러나 현재 감정가(13억 3천만원)는 최근 시세 대비 현저히 높아, 보수적인 접근이 필요함.

이에, 본건의 예상 입찰가는 9억 5천만원에서 11억 5천만원 사이로 제안함.

최종 입찰가는 본건의 내부 상태, 추가적인 권리관계 분석 결과, 그리고 현장 조사를 통한 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

본 예상 입찰가는 법원 최초 감정가를 기준으로 산정된 것이 아니며, 최근 시장 거래가격을 기반으로 한 제안임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.