나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16938 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지, 도서관, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은
무난함.

건물의 구조

일련번호 가,나) 공히
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건 중 1층 103호 외 1개호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등,
- 내벽 : 인테리어 등,
- 창호 : 알미늄 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가,나) 내부구획 없이 일괄 근린생활시설(상호: 마루소)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템
냉·난방설비 및 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 기준시점 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구
역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역
(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
본 건 (103호), (102호)는 내부 경계 벽체 구분없이 일괄 근린생활시설(상호:마루소)로 이용중임, 본 건 집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물로 표기[조경면적 미확보(조경 훼손 36.56㎡). 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡)](감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경16938 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진접농업협동조합 (진OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 4,077,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.27㎡ (약 9.16평)

토지지분: 30.268㎡ (약 9.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 169.57㎡ (약 51.29평)

건물지분: 169.575㎡ (약 51.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

본 건 (103호) 및 (102호)는 내부 경계 벽체 구분 없이 일괄 근린생활시설(상호: 마루소)로 이용 중입니다.

집합건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 조경면적 미확보(조경 훼손 36.56㎡) 및 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡)에 따른 것입니다 (감정평가서 참조).

일괄매각 대상 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 아파트단지, 도서관, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 더봄코리아주식회사박지현

보증금: 500,000,000원

차임: 10,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 이종희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-18

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1) 근저당권 (진접농업협동조합, 2022-09-30, 채권액 2,760,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1) 근저당권, 갑6) 압류(의정부시), 갑7) 압류(금천세무서장), 갑8) 압류(서구(인천광역시)), 갑10) 임의경매개시결정(진접농업협동조합) 등 말소기준권리보다 후순위 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 및 형상

토지는 가장형 평지로, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 도로 상황

본 건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

4.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역

* 도로: 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호), 경제자유구역(2022-01-03), 성장관리권역

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건 인근에는 청라고등학교, 아파트단지, 도서관, 공원 등이 위치하고 있어 주거 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변에 유흥업소 등에 대한 언급이 일부 있으나, 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 명확히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

집합건축물대장 상 조경면적 및 공개공지 기준 위반으로 인해 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 따를 수 있으며, 향후 건물 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 일괄 이용 및 명도

본 건(103호)과 102호가 내부 경계 없이 일괄 이용 중이므로, 낙찰 후 건물 내부 구획 정리나 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구 내 우수한 입지에 위치한 근린상가로, 감정가는 40억 7천 7백만원으로 책정되었습니다. 현재 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 집합건축물대장 상 위반건축물 등재는 향후 건물 활용 및 유지 관리에 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 인접 호실과 일괄 이용 중이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 성장 가능성과 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 상업지역 내 위치하여 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 주변에 아파트 단지, 학교, 공원 등이 있어 배후 수요 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 4,077,000,000원에서 시작하며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 입찰가는 위반건축물 관련 시정 비용, 내부 구조 변경 및 재구성 비용, 시장 상황, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.