나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50504 [2] 전라남도 순천시 조례동 1611 중흥아파트 205동 9층909호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 "팔마중학교"서측 인근에 위치한 우미아파트 제101동 제2층 제202호[일련번호 가)], 순천시 조례동 소재 "신흥초등학교"동측 인근에 위치한 중흥아파트 제205동 제9층 제909호[일련번호 나)]로서 주변은 아파트단지 및 단독주택, 학교, 근린상가 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 가), 나) 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 2층 202호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 9층 909호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가), 나) 아파트임.

설비내역

일련번호 가), 나) 일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 가) 가장형 평지로 아파트 및 상가부지임. 일련번호 나) 세장형 평지로 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

일련번호 가) 본건 단지 남측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음. 일련번호 나) 본건 단지 서측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50504 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사유토개발1차

감정가: 120,000,000원

보고서작성일: 2026-08-28

1.2. 물건상세정보

소재지: 전라남도 순천시 조례동 1611 중흥아파트 205동 9층 909호

용도: 아파트

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 전용면적

토지면적: 32.50㎡ (약 10평) - 토지 지분

총층수: 15층 중 9층

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 "신흥초등학교" 동측 인근에 위치한 중흥아파트 205동 9층 909호입니다.

주변은 아파트 단지, 단독 주택, 학교, 근린 상가 등이 소재한 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자정보

본 경매의 신청 채권자는 주식회사유토개발1차이며, 경매 신청 금액은 335,907,286원입니다.

3.2. 임차인현황

* 김 :

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2024-03-15

배당신고일자: 2026-06-29

대항력: 없음

* 오 :

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-29

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

상기 임차인들의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리및소멸여부

말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 을12 전세권설정(김병효)입니다.

본 건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 모든 권리(갑구, 을구)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는권리

현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 순천시 조례동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지와 근린 상가가 형성되어 있습니다.

지역 내 소비력을 바탕으로 다양한 소매점, 식당, 은행, 병원 등이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

특히, 인근 학교와 주거 단지 등을 배후로 하는 상권이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 대형마트, 재래시장, 일반 슈퍼마켓 등 다양한 규모의 쇼핑 시설 이용 가능

* 은행, 병원, 약국 등 생활 편의 시설 인접

* 주변에 음식점, 카페 등 다양한 편의 시설 분포

5.2. 교육시설

* 신흥초등학교 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 인근에 중학교 및 고등학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적리스크

현재 등기부상 명확한 법적 리스크는 없어 보입니다.

단, 경매 진행 중 추가 권리 변동 가능성은 항상 존재하므로 최종 입찰 전 권리 관계 재확인이 필요합니다.

6.2. 명도리스크

현 소유자 또는 점유자에 대한 명도 절차가 필요합니다.

상기 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 이사비 협상 등 명도 과정에서 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타리스크

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 혹시 모를 미확인 점유자에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물대장 등 공부와의 차이: 별도 기재된 사항은 없으나, 현장 방문 시 건물 상태 및 공부 일치 여부 재확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 순천시 조례동에 위치한 중흥아파트로, 신흥초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 아파트로서 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이며, 채권자의 경매 신청 금액이 높으나 감정가가 이를 초과하지는 않았습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 무난한 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음

* 신흥초등학교 등 교육 시설 접근성 양호

9. 예상입찰가

입찰가 산정 시에는 감정가 120,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 최근 실거래가, 본 물건의 관리 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 최신 시세 정보 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.