나이스옥션 법원경매 군산 2024타경24188 [2] 전북특별자치도 익산시 여산면 두여리 210-65 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 여산면 두여리 소재 "평촌마을" 서측 인근(일련번호 1) 및 내(일련번호 2,3)에 각각 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로와의 연계성 및 대중교통시설과의 접근성 등을 고려한 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형의 토지로서 전으로 이용중임.
일련번호 3) 세로장방형의 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 일부 지적상 도로에 접하나 현황은 폐도로서 맹지임.
일련번호 3) 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호 3) 토지 일부 지상에 철거 등이 용이한 비닐하우스가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 연와조 슬래브지붕 단층으로서,
외벽 : 벽돌치장쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2) 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 되어 있으며 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 와 같이 부합물 및 종물인 제시외건물 ㄱ-ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호 2) 건물 상부에 가정용태양광발전설비가 소재함.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지분매각임 (공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)
-목록3 지상에 소재하는 비닐하우스 매각 제외
-목록2 건물 상부에 소재하는 가정용 태양광발전설비는 매각 제외
-목록2 등기현황 건물 중 연와조 슬래브지방 단층축사 81㎡는 현재 멸실됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 군산지원 2024타경24188 (2) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매입니다.

소재지는 전북특별자치도 익산시 여산면 두여리 210-65이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정가는 24,991,700원입니다.

토지 면적은 총 812.00㎡(약 245.63평)이며, 이 중 본건 매각 대상 토지 지분은 231.9884㎡(약 70.17평)입니다.

건물 면적은 총 165.33㎡(약 49.96평)이며, 이 중 본건 매각 대상 건물 지분은 47.23㎡(약 14.29평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 제시외 건물 면적은 186.31㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 여산면 두여리 소재 "평촌마을" 서측 인근 및 내에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 농촌 지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 연계성 및 대중교통 시설 접근성은 보통 수준입니다.

일련번호 1) 토지는 부정형으로 전으로 이용 중이며, 북측으로 일부 지적상 도로에 접하나 현황은 폐도로로서 맹지입니다.

일련번호 3) 토지는 세로장방형으로 주거용으로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지 이용계획상 일련번호 1)은 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m)이며, 일련번호 3)은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(500m)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 4일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정(갑22, 갑20)입니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 최선순위 가처분등기가 목록2-갑구 순위 15번, 목록3-갑구 순위 17번에 존재합니다 (2022.12.28. 접수).

임차인 송은자 씨는 2009년 10월 30일 전입하였으며, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 소유권이전, 협의분할에 의한 상속, 사해행위 취소 관련 내용 등이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 전형적인 주거 및 농경지 혼재 지역의 특성을 보입니다.

인근에 "평촌마을"이 있어 지역 커뮤니티를 형성하고 있습니다.

직접적인 상업 시설이나 대규모 유흥 시설 등은 파악되지 않으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 지역의 실거래가 정보는 제한적이며, 주로 농경지나 개별 단독주택 거래가 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 지역은 농촌 지대로서 조용한 생활 환경을 제공합니다.

차량 이동 시 인근 도로망을 통해 생활 편의 시설 및 시내 접근이 가능합니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량 이동 거리를 고려하여 익산시내 또는 인근 읍면 지역의 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 지역에서 진행된 신축 신고 사례가 있으나, 이는 개별 건축 건에 대한 정보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 공유자우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 선순위 가처분 등기가 있어 매수인에게 인수됩니다. 이는 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

일련번호 1) 토지가 현황상 맹지일 수 있어 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위에는 제한이 따릅니다.

목록2 건물 등기현황 상 연와조 슬래브지붕 단층축사 81㎡는 현재 멸실되었으므로, 실측 및 등기부상 현황 차이에 유의해야 합니다.

매각 제외되는 제시외 건물(비닐하우스, 태양광발전설비)이 있어, 인수 시 면적 및 이용에 대한 확인이 필요합니다.

익산시 내 일부 지역에서는 환경 오염으로 인한 집단 발병 사건이 보고된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 여산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 매각 건입니다.

감정가는 토지 및 건물 지분에 비해 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 지분 매각, 공유자우선매수권, 매각 후 인수되는 선순위 가처분 등기 등의 권리 사항이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

맹지 가능성, 가축사육제한구역 지정, 멸실된 건물 등도 고려해야 할 사항입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 부담은 적습니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적 (지분).

대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중으로 명도 리스크 상대적으로 적음.

농촌 지역의 조용한 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 감정가 24,991,700원이라는 점을 고려할 때, 현 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

매각 후 인수되는 가처분 금액(21,846,381원)과 토지 및 건물 지분의 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

또한, 주변 지역의 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가 정보를 추가로 확보하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 산정해야 하며, 본 물건의 지분 매각 특성을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.