나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57005 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재'수원신곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중
제2층 제203호 외 5개호로서,(사용승인일자 : 2020.09.22)
외 벽 : 화강석붙임 마감.
내 벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감.
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(도시형생활단지형다세대)으로 이용중임.
(세부이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주거용(통칭:네오빌)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57005 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층

* 사용승인일자: 2020년 09월 22일

* 토지면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

* 건물면적: 44.66㎡ (약 13.51평)

* 총 세대수 (건축물대장 기준): 22세대 (본 건물 나동 기준 10세대)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 227,000,000원

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '수원신곡초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 보존등기: 2020년 10월 30일 (박중석)

* 말소기준권리 (근저당권): 2020년 10월 30일 (신화자산대부주식회사, 채권최고액 823,200,000원)

* 이후 근저당권부채권근질권설정, 주택임차권 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시 결정 등기: 2025년 07월 24일 (신화자산대부)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 210,000,000원 (또는 160,000,000원 기재됨)

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 12월 17일

* 배당신고일자: 2025년 07월 11일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (전체 권리 말소 예정)

4. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택 및 연립주택이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 최근 실거래 사례 분석 결과, 유사한 신축 다세대주택의 경우 평당 약 48만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다. (더스테이세류, 2022년식, 54.11㎡, 26,000만원 거래 기준)

* 본건과 유사한 신축 건물의 경우, 2020년 사용승인된 점을 고려하면 현재 시세는 감정가 22,700,000만원과 유사하거나 소폭 상승한 수준으로 판단됩니다.

* 인근 연립주택(심우)의 경우 1981년식으로 연식이 오래되었으며, 본건과는 시세 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 다세대주택으로서 공동주택 단지 형태로 이용 중입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 시설

* 수원신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (상대보호구역 해당)

5.4. 건축물 및 설비

* 2020년 준공된 신축급 다세대주택입니다.

* 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

5.5. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접해있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 22세대가 거주하는 집합건물로, 건물 관리 및 유지보수에 대한 공동 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주택임차인 김 의 보증금이 2억 1천만원으로 높으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 비행안전제5구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통과 우수한 교육 환경을 갖춘 주거지입니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상되나, 철저한 명도 절차가 필요합니다.

* 건물 노후화가 적고 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 신축 건물로 투자 가치가 높습니다.

* 수원시 권선구 내 주요 도로에 인접하여 접근성이 우수합니다.

* 인근 수원신곡초등학교를 비롯한 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 부동산 임의경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 227,000,000원

* 주변 신축 다세대주택의 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 따라서, 상기 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.