나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20996 [5] 전북특별자치도 군산시 나운동 854-1 군산월드아파트 3층 316호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '나운사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 위락시설, 음식점 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재 하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 중 제1층 제113호 外 10개호로서, 외벽 : 복합판넬붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 바닥 : 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1~11) 공부상 용도는 판매시설로 장기간 영업중단된 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위 지세는 북동하향의 완경사를 이루나 자체지반은 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 시장, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각(벽체가 없는 오픈상가로 경계 복원의 용이성 여부 등 유의 요함)
-판매시설로 장기간 영업중단된 상태(각종 가구, 집기들이 적치되어 있는 상태)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20996 (5)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 854-1 군산월드아파트 3층 316호

용도: 판매시설

감정가: 18,000,000원

토지면적: 13.43㎡ (약 4.06평)

토지지분: 13.43㎡ (약 4.06평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.8㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OOOOOOO

주의사항:

* 일괄매각 (벽체가 없는 오픈상가로 경계 복원 용이성 여부 등 유의 요망)

* 판매시설로 장기간 영업 중단된 상태 (각종 가구, 집기들이 적치되어 있는 상태)

2. 입지조건

주위환경:

본 건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '나운사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 위락시설, 음식점 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건축물 구조 및 이용 상태:

본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 건물 중 일부입니다. 본 건(316호)의 공부상 용도는 판매시설이나, 장기간 영업이 중단된 상태입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

주변 지세는 북동하향의 완경사를 이루고 있으나, 자체 지반은 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

본 건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 지역에 해당하며, 시장, 가축사육제한구역(2024-12-27, 모든 축종 사육 제한)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

전북신용보증재단 강제경매 (2025타경20996), 접수일자 2025년 6월 12일, 권리금액 17,703,386원 (갑16)

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 유한회사킹코아프라자 (1997-05-26, 갑3), 정해경 (2003-08-12, 갑6), 안문휘 외 2명 (2008-07-10, 갑10), 김인교 (2015-11-10, 갑14)

* 가압류: 고창군수산업협동조합 (2025-07-23, 금37,920,909원, 갑17), 농협생명보험 (2025-08-20, 금23,637,822원, 갑18)

등기부채권 총액: 61,558,731원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 관련 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권 개요: 해당사항 없음

4. 상권분석

본 건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, '나운사거리' 인근으로 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, '판매시설' 용도임에도 불구하고 장기간 영업이 중단되어 공실 또는 상가로서의 활성화 정도에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 벽체가 없는 오픈 상가 형태라는 점은 향후 활용 방안에 있어 구획 및 경계 복원에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

주변에 숙박시설, 위락시설, 음식점 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 아파트 단지와의 연계성 또한 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 장기 영업 중단: 각종 가구 및 집기가 적치된 상태로 장기간 영업이 중단되었음을 감안할 때, 상가로서의 가치 및 향후 운영 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 오픈상가 구조: 벽체가 없는 오픈상가로 경계 복원 용이성 여부에 대한 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사 및 활용에 있어 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 등기부상 건물 전체가 '공동주택'으로 분류되어 있으나, 본 건은 '판매시설'로 이용 중인 점은 추후 건축물대장 등과의 일치 여부 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역에 포함되어 있어 관련 업종의 입점 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

군산시 나운동에 소재한 본 건은 감정가 1,800만원의 소형 판매시설로, 일괄 매각 대상입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 장기간 영업이 중단되고 집기가 적치된 상태라는 점이 큰 부담 요인입니다. 오픈 상가 형태라는 점과 건물 전체가 아파트인 점을 고려할 때, 현 상태 그대로 활용하기보다는 추가적인 투자나 특화된 사업 계획이 요구될 수 있습니다. 낮은 감정가는 시장 상황을 반영한 것으로 보이며, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 입찰 여부를 신중히 결정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 1,800만원으로 소액 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 소유권을 명확히 할 수 있습니다.

* 상권 잠재력: 혼재된 지역 특성상 적절한 활용 방안 모색 시 회복 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 0원으로, 감정가 1,800만원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 통상 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 전략을 고려해 볼 수 있으나, 본 건의 경우 장기 영업 중단 및 오픈상가 구조와 같은 특이사항으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 투자 목적과 예상 수익률에 맞춰 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.