나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51701 [2] 서울특별시 광진구 구의동 207-32 눈 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속 가람중학교' 남동측 인근 에 위치하는 공동주택(다세대주택) 눈 제6층 제601호, 제5층 제503호 및 공부상 근린생활시 설(사무소)이나 현황 주택인 눈 제2층 제202호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주 택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 '구의역'이 소 재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하-층/지상6층 건물 내 제6층 제601호, 제5층 제503호 및 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.01.26) 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1),(2) 공히 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조) 본건 기호(3) 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주택으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등이 되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공용주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사 무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건 기호(3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택이며, 본건의 전유부분 일 부 면적은 인접호수에서 사용하고, 공유부분 일부 면적은 본건에서 사용하고 있어 공부와 상 이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 기호(1),(3)의 이용상태 및 내부구조도는 집합건축물대장상 현황도면, 표준설비, 유사 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람. 2) 본건 기호(2)의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인 해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이 할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람. 3) 본건 기호(1)~(3) 모두 집합건축물대장(표제부,갑)상 및 집합건축물대장(전유부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경매 입찰시 반드시 재확인 하시기 바람. 4) 본건 기호(1)~(3) 모두 후첨‘사진용지’ 및‘내부구조도’와 같이 베란다 확장 부분(징 크판넬조)이 소재하는 바, 본 감정에서는 일반적인 거래관행 및 단독 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 베란다 확장 부분에 대한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확 인하시기 바람. 5) 본건 기호(3)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 이용하고 있는 바 본 감정에서는 이를 감안하여 평가하였으며, 현장 조사결과 후첨‘내부구조도’와 같이 본건 의 일부 면적은 인접호수에서 이용하고 있고, 반면에 공유부분인 화장실 일부는 본건에서 전 유부분으로 이용하는 것으로 확인되는 바 본 감정에서는 공부상 면적을 기준으로 평가하였으 니 업무진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음
집합건축물대장상 위반건축물(주택과-41800, 2018.11.28.) 3㎡ 패널조(주거) 무단증축으로 등재되어 있으므로 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 등 확인요함[감정평가서상 베란다 확장부분은 '징크판넬조 판넬지붕 약3.51㎡'이며 본건에 포함하여 평가함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51701 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 207-32 (아차산로65길 47) 5층 503호

용도: 다세대주택 (본건 503호 기준)

감정가: 320,000,000원

토지면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

건물면적: 28.06㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울강동농업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 소재하며, '동국대학교 사범대학부속 가람중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 기본적인 주거환경을 갖추고 있습니다.

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 '구의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본동 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

소유권보존: 김리나 외 1명 (접수일자: 2017-01-31)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 접수일자: 2017-01-31, 채권금액: 427,200,000원)

이 외 다수의 가압류, 지분전부이전, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인현황

임차인: 이 (성함: 이희영)

보증금: 135,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2017-08-14

확정일자: 2025-04-02

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 135,000,000원은 배당을 통해 회수하거나, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액입니다.

1.2. 3.인수되는 권리

인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. (단, 물건명세서상 '토지 별도등기 있음'으로 기재된 사항은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 등이 혼재된 지역으로서, 일반적인 주거지역의 상권 특성을 보입니다.

인근에 교육시설(가람중학교)과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 2호선 구의역과 인접하여 도심 및 강남권 접근성이 양호합니다.

인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 학교, 병원, 대형마트, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

동국대학교 사범대학부속 가람중학교와 같은 교육 시설이 근접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.위반건축물

집합건축물대장상 '3㎡ 패널조(주거) 무단증축'으로 등재되어 위반건축물에 해당합니다.

이로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

감정평가서상 베란다 확장 부분(약 3.51㎡)은 본건에 포함하여 평가되었으므로, 관련 행정기관에 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 2.토지 별도등기

등기부등본상 '토지 별도등기 있음'으로 기재되어 있습니다.

이는 해당 건물 소유와 별도로 토지에 대한 등기가 존재함을 의미하며, 토지 사용 권한(지상권, 전세권 등) 또는 토지 소유권 자체에 관한 문제가 있을 수 있습니다.

매수 전 토지 등기부등본을 포함한 관련 공부를 상세히 확인하고 법률 전문가의 검토를 받아야 하는 매우 중요한 리스크 요인입니다.

1.5. 3.건축물 용도 및 면적 상이

본건 중 일부(기호 3)는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 이용 중입니다.

또한, 일부 전유부분 면적은 인접 호수에서 사용하고, 공유부분 면적은 본건에서 사용하는 등 공부와 현황이 상이한 부분이 확인되었습니다.

이로 인해 향후 건축물대장이나 등기부등본상의 내용과 실제 이용 상태 간의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 4.내부 확인 제약

감정평가 과정에서 일부 호실(기호 2)의 경우 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능했던 것으로 기재되어 있습니다.

이는 실제 이용 상태나 내부 구조가 표준적인 경우와 다르거나, 추가적인 문제점이 존재할 가능성을 시사합니다.

현장 방문 시 반드시 해당 호실의 내부 상태를 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 구의역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 인근 시세와 비교 시 감정가가 합리적이거나 일부 저평가되었을 가능성도 있습니다.

하지만 위반건축물 등재, 토지 별도등기 있음, 건물 용도 및 면적 상이, 내부 확인 제약 등 중대한 리스크 요인들이 다수 존재합니다.

특히 '토지 별도등기 있음'은 법적, 재산적 위험을 내포하므로, 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 분석 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 구의역 역세권이라는 우수한 입지 조건

* 비교적 최신 연식(2017년 준공)의 건물

* 잘 갖추어진 주변 생활 편의 인프라

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 다세대주택이 2026년 7월 기준으로 3.35억원에서 4.1억원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 3.2억원입니다.

감정가는 28.06㎡(약 8.49평) 기준 3.2억원으로, 평당 약 37.69만원입니다.

유사 면적 및 연식의 건물을 고려했을 때 시장 가격은 감정가보다 높을 수 있으나, 본건의 위반건축물, 토지 별도등기, 공부상 차이 등은 상당한 위험 요소로서 입찰가에 반영되어야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하고, 향후 발생할 수 있는 추가 비용(원상회복, 법적 문제 해결 등)을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서 시장 가격의 일부 할인을 적용하고 감정가 수준을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 310,000,000원 (삼억일천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.