나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경53250 [1] 서울특별시 송파구 가락동 199 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 「송파중학교」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 및 아파트단지 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북측 근거리에 지하철역(5호선:개롱역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 지하1층건 내 제1층 제113호로서
(사용승인일: 1985.07.31)
- 외벽: 타일붙임 마감 등,
- 내벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
- 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

판매시설 (상호: 연서네 분식) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급ㆍ배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 및 상가 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복4차선, 북동측으로 왕복2차선, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6-8m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,도로(2017-07-20)(저촉),도로(접합),연결녹지(2020-10-29)(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제6구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,정비구역(2020-10-29)<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경53250 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 199, 1층 113호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 273,000,000원

* 토지면적: 11.77㎡ (약 3.56평)

* 건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 1985년 7월 31일

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 가락동 199번지 소재, 송파중학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대, 연립주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북측 인근에 지하철 5호선 개롱역과 다수의 간선 및 지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 남동측으로는 왕복 4차선 도로, 북동측으로는 왕복 2차선 도로, 북서측 및 남서측으로는 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 10월 4일

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 낙찰 시 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (입찰가 산정 시 참고)

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 및 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 업종: 현재 '연서네 분식'이라는 상호로 판매 시설로 이용 중입니다.

* 성장 잠재력: 송파구 가락동 지역은 지속적인 주거 단지 개발 및 교통망 확충으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주요 시설: 송파중학교가 인근에 위치하며, 다수의 아파트 단지와 주택가로 둘러싸여 있어 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 소규모 상점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 개롱역 주변으로 상업 시설이 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 개롱역을 통해 강남, 도심 등 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 및 층수 정보 불일치: 가장 심각한 리스크 요인으로, 제공된 JSON 데이터의 총괄표제부상 본 건물은 '공동주택' 또는 '교육연구시설'로 기재되어 있으나, 실제 법원 경매 물건 정보 및 감정평가서 요약 상으로는 '근린상가' 및 '판매시설'로 제시되었습니다. 또한, 표제부 JSON상 건물은 지상 2층이나, 감정평가서 요약에는 지상 3층으로 기재되어 있습니다. 이는 소유권 이전 및 향후 건물 이용에 심각한 문제를 야기할 수 있으므로, 반드시 건축물대장 원본 및 현황 조사(현장 방문)를 통해 정확한 용도와 층수를 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 1,000만원, 월세 44만원입니다. 명도 관련 비용 및 절차 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

* 건물 노후화: 1985년 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 가락동의 주거 밀집 지역 내 근린상가로 제시되었으나, 건축물대장 정보상 용도에 심각한 불일치가 확인되어 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 법원 경매 정보상의 용도와 건축물대장 상 용도 간의 불일치는 인수 시 심각한 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있는 중대한 사안입니다.

* 이러한 정보 불일치 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에, 만약 본건이 실제 근린상가로서 활용 가능하다면, 지하철 5호선 개롱역 인근의 주거 밀집 지역이라는 점에서 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 소규모 판매 시설 운영에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(김 )의 존재 및 건물 노후화 부분도 투자 결정 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 평형 상가로서 초기 투자 부담이 적습니다.

* 안정적인 지역 수요를 기반으로 한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 273,000,000원

* 인수 보증금 (계산상): 0원

* 본 물건은 건축물대장상 용도와 실제 경매 물건 정보 간의 명확한 불일치가 존재하는 매우 특수한 상황입니다. 이러한 중대한 권리 및 행정적 리스크를 해소할 수 있는지 여부가 입찰가 산정의 최대 관건입니다. 해당 문제를 해결할 수 있다는 가정 하에, 또는 법적 리스크를 충분히 감수한 상태에서만 보수적인 접근이 가능합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 관련 전문가(변호사, 건축사 등)와의 상담 및 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.