나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12751 [6] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 천안베스트빌1차 )까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 규모의 건물 내 1층 내지 3층 소재 구분건물( 근린생활시설 ) 들로서, 사용승인일 : 2015. 08. 26 외벽 : 미장석재타일붙임 밑 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

기호1, 2, 3 : 1층 소재 : 평가일현재 모두 '공실( 빈집 )상태"임. --- 영업중인 임차인들을 무슨 목적에선가 모두 철수시킨 것으로 추측됨. 기호4 내지 11 : 2층 및 3층 소재 : 평가일현재 출입이 봉쇄되어 있음. 승강기는 2층, 3층에 서지 않으며, 계단실을 통해 걸어가면 '해당층 출입문'이 잠겨 있음. --- 건축물대장 도면 등에 의거(依據), 파악하고 평가함. --- 근년 경매감정평가서에 의하면, 기호8( 301호 )와 기호9( 302호 ) 사이의 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재사항이 있으므로, 이 점( 구분건물 호별 경계 훼손 가능성 여지 )에 유의하시기 바랍니다.

설비내역

※ 공용부분에 설치된 설비로서, '위생설비' ·'급수배수설비', '승강기설비', '소방설비' 등 되어 있음. ※ 지하주차장이 지하3개층에 공간이 마련되어 있으나, 차량진출입이 '리프트'에 의존해야 하는 번거로움이 있어서, 잘 활용되고 있지 않은 것으로 관측됨.( 붙임 '물건현황사진 7쪽 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'대지권의 목적인 토지' < 지적형태 > 대체로 '사다리꼴'. < 지 세 地勢 > '평지' < 이용상태 > '주상용 건부지'.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로3류 : 폭 12 ~ 15m )에 접하는 각지(角地).

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '도시계획도로( 중로3류 )'에 2개면이 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

-출입이 봉쇄되어 있음
-상가임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12751 (6)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 3층303호

* 건물명: 천안베스트빌1차

* 구분: 집합건물

* 용도: 근린상가 (근린생활시설)

* 감정가: 259,000,000원

* 토지면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

* 토지지분: 17.5643㎡ (약 5.31평)

* 건물면적: 79.73㎡ (약 24.12평)

* 건물지분: 79.73㎡ (약 24.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합자산관리회사 관련으로 추정)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상10층/지하3층 규모의 건물 내 3층 소재

* 사용승인일: 2015년 08월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치

* 주위환경: 정비된 택지지대 내 상업·업무지대

* 교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임

* 도로: 북측 및 동측으로 폭 12~15m의 포장된 도시계획도로(중로3류)에 접하는 각지(Corner lot)

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 제한사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의관리및이용에관한법률)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을6)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없음. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에 지상권 개요는 비어있으며, 일반적인 임의경매의 경우 매각으로 모든 권리가 소멸됨)

* 등기부채권 총액: 3,142,829,457원

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)제이디이에셋

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 11월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 파악된 임차인에게는 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됨. 배당신고 여부 등 추가 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등기 기록 있음.

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 3,084,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 개시 결정 (농업협동조합자산관리회사, 3,284,898,008원)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 58,829,457원)

* 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거 단지와 상업·업무 시설이 혼재된 택지지대 내 위치.

* 현황: 1층 상가는 현재 공실 상태로 추정되며, 이전에 영업하던 임차인이 철수한 것으로 보임. 2층 및 3층은 출입이 봉쇄되어 있어 구체적인 점포 현황 파악에 어려움이 있음.

* 임대 관계: "미상"으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인 (주)제이디이에셋은 대항력이 없음.

* 잠재력: 준주거지역 내 상업·업무지구로서, 향후 상권 활성화 시 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 편의시설: 본건이 위치한 천안베스트빌1차 단지 인근으로 이마트24, 농협, 약국, 롯데슈퍼프레시, 파리바게뜨, 스타벅스, CU, 천안우체국 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 위치함. 또한, 백석동어린이공원이 인접해 있음.

* 혐오시설: 주변 지역은 정비된 택지지대 내 상업·업무지대로, 현재까지의 정보 및 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 출입 봉쇄: 3층 303호로 접근하는 해당층 출입문이 잠겨 있어 내부 진입 및 현장 확인이 불가능함. (승강기가 2층, 3층에 서지 않아 접근성이 떨어짐)

* 임차인 정보 불확실성: "상가임대차관계 미상의 임차인 있음" 문구는 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사함. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없음)

* 건물 내부 상태 불확실: 출입 봉쇄로 인해 건물 내부 상태, 설비, 원상복구 여부 등을 확인할 수 없음. 또한, 근년 경매감정평가서에 301호와 302호 사이 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재가 있어, 호별 경계 훼손 가능성에 유의해야 함.

* 지하주차장 이용 불편: 지하 3개층에 주차 공간이 마련되어 있으나, 차량 진출입이 '리프트'에 의존해야 하는 번거로움으로 인해 활용도가 낮을 것으로 관측됨.

* 공실 상태: 1층 상가들이 평가일 현재 모두 '공실(빈집) 상태'이며, 영업 중이던 임차인들이 철수했다는 추정이 있어, 현재 상권의 활력 저하 또는 공실률 문제를 시사할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동의 상업·업무지대에 위치한 근린생활시설로, 권리상 인수 부담은 없습니다. 하지만 3층 303호로의 출입이 봉쇄되어 있어 내부 상태 확인이 불가능하며, 1층 상가들의 공실 상태와 더불어, 상가 임대차 관계가 미상인 임차인의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 경계 벽체 철거 가능성 언급은 건물 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요함을 보여줍니다. 준주거지역 내 상업·업무지구라는 입지적 장점은 있으나, 현장 확인의 어려움과 불확실성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 천안시 서북구 백석동의 상업·업무지구 내 준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 교통: 중로변 각지로 차량 접근성이 우수하며 가시성이 좋음.

* 권리: 인수 부담 없는 안전한 권리 관계.

* 가격: 현장 확인의 어려움, 일부 공실 등의 요인으로 인해 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 현장 실사 불가, 건물 내부 상태 미확인, 명도 관련 불확실성 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 정확한 가치 산정을 위해서는 임의경매 채권자(농업협동조합자산관리회사) 및 채무자(현 소유자)와의 추가적인 소통, 또는 매각기일 임박 시 추가 현장 조사 가능성 타진 등이 필요합니다.

* 본 물건의 투자 가치는 향후 명도 과정의 순조로움과 임차인 문제 해결, 그리고 내부 수리 및 활용 방안에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 해당 리스크를 충분히 반영한 입찰가 산정이 중요합니다. (구체적인 금액 제시 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.