나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12751 [5] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 천안베스트빌1차 )까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 규모의 건물 내 1층 내지 3층 소재 구분건물( 근린생활시설 ) 들로서, 사용승인일 : 2015. 08. 26 외벽 : 미장석재타일붙임 밑 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

기호1, 2, 3 : 1층 소재 : 평가일현재 모두 '공실( 빈집 )상태"임. --- 영업중인 임차인들을 무슨 목적에선가 모두 철수시킨 것으로 추측됨. 기호4 내지 11 : 2층 및 3층 소재 : 평가일현재 출입이 봉쇄되어 있음. 승강기는 2층, 3층에 서지 않으며, 계단실을 통해 걸어가면 '해당층 출입문'이 잠겨 있음. --- 건축물대장 도면 등에 의거(依據), 파악하고 평가함. --- 근년 경매감정평가서에 의하면, 기호8( 301호 )와 기호9( 302호 ) 사이의 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재사항이 있으므로, 이 점( 구분건물 호별 경계 훼손 가능성 여지 )에 유의하시기 바랍니다.

설비내역

※ 공용부분에 설치된 설비로서, '위생설비' ·'급수배수설비', '승강기설비', '소방설비' 등 되어 있음. ※ 지하주차장이 지하3개층에 공간이 마련되어 있으나, 차량진출입이 '리프트'에 의존해야 하는 번거로움이 있어서, 잘 활용되고 있지 않은 것으로 관측됨.( 붙임 '물건현황사진 7쪽 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'대지권의 목적인 토지' < 지적형태 > 대체로 '사다리꼴'. < 지 세 地勢 > '평지' < 이용상태 > '주상용 건부지'.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로3류 : 폭 12 ~ 15m )에 접하는 각지(角地).

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '도시계획도로( 중로3류 )'에 2개면이 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

-일괄매각
-상가임대차관계 미상의 임차인 있음
-출입이 봉쇄되어 있고 각 호별 경계벽이 훼손되었을 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12751 (5)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888, 천안베스트빌1차 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 357,000,000원

토지면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

건물면적: 112.28㎡ (약 34.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주변은 정비된 택지지대 내 상업·업무지대로 형성되어 있습니다. 차량의 접근은 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측 및 동측으로 폭 12~15m의 포장된 도시계획도로에 접하는 각지(角地)의 형태를 띠고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다. 본 건은 2025년 11월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(갑10)으로 인해 경매 절차가 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 약 3,142,829,457원입니다.

임차인 현황으로는 (주)원비젼이 보증금 50,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입 및 확정일자는 2023년 12월 22일입니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 따라서 인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 정비된 택지지대 내 상업·업무지대로, 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다. 중로변에 위치하고 있어 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

건축물 사용승인일은 2015년 8월 26일이며, 철근콘크리트 구조의 지상 10층, 지하 3층 규모 건물 내 3층에 위치합니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등 공용 시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 지하주차장은 리프트 이용에 따른 불편함으로 인해 활용도가 낮은 것으로 관측됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 출입 봉쇄 및 경계벽 훼손 가능성: 현재 본건(3층 301호)을 포함한 2층 및 3층 전체 호실의 출입이 봉쇄되어 있으며, 계단실을 통해서만 접근이 가능합니다. 과거 경매 감정평가서에 따르면, 인접 호실(301호와 302호) 간의 경계 벽체가 철거되었을 가능성이 있어, 구분 건물 호별 경계 훼손 여지에 유의해야 합니다.

* 미상 임차인 존재 가능성: 상가임대차관계가 명확히 확인되지 않는 임차인이 있을 가능성이 제기되고 있어, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 접근성: 3층의 경우 승강기가 정차하지 않아 계단을 이용해야 하며, 지하주차장 이용에 다소 불편함이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 내 개발이 잘 된 택지지대 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 현재 출입이 봉쇄되어 있고 내부 상태 확인이 어려운 상황이며, 경계 벽체 훼손 가능성 등 물리적, 명도상의 리스크가 상당 부분 존재합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 수준이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장기적 관점의 투자: 현재의 물리적, 명도 리스크를 해소하고 정상적인 상업시설로 활용이 가능해진다면, 지역 내 입지적 강점을 바탕으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발 지역 내 상업용지: 정비된 택지지대에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 357,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 그러나 출입 봉쇄, 내부 상태 미확인, 경계 벽체 훼손 가능성 등 명확한 리스크가 존재하는 바, 입찰 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 관련 법규 검토가 필수적이며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신 리스크 요인을 감안한 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.