나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566884 [1] 인천광역시 부평구 부평동 160-20 젬펠리스 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평역" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 호텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 10층건(사용승인일 : 2012.04.
24.)내 10층 1005호로서
- 외벽 : 대리석붙임, 몰탈위페인팅마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서 근린생활시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장(표제부)상
용도는 공동주택(도시형생활주택)이고, 집합건축물대장(전유부)상 용도는
도시형생활주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임
등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이고, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 도시형생활주택임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경566884 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 160-20 젬펠리스 10층1005호

* 용도: 도시형생활주택 (등기부상 공동주택, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) 및 도시형생활주택)

* 감정가: 99,000,000원

* 토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건물 내 10층 1005호

* 사용승인일: 2012년 04월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 호텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)입니다.

* 토지의 형상은 부정형의 평지이며, 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 윤혜인

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 15일

* 확정일자: 2022년 09월 27일

* 배당신고일자: 2024년 10월 17일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 채권자 윤OO와 동일 인물로 추정되며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 신순례 (2012.05.17)

* 소유권이전: 이경미 (2016.06.14)

* 소유권이전: 김남희 (2022.09.19, 매매)

* 강제경매: 윤혜인 (2024.10.17, 100,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 부평역 북동측 인근으로 호텔, 근린생활시설 등 상업시설 밀집 지역입니다.

4.2. 건물 용도

* 건축물대장 표제부상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이며, 기타용도로 제1,2종 근린생활시설이 포함되어 있습니다.

* 전유부상 용도는 도시형생활주택입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 부평역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 부평역을 중심으로 상업시설, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련

* 임차인 윤혜인은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원을 지급받기 전까지 임차권을 주장할 수 있습니다.

* 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 채권자(윤OO)와 임차인(윤혜인)이 동일 인물이라는 점에서, 낙찰 후에도 임차인과의 관계 및 보증금 회수 문제에 대한 세심한 확인이 필요합니다.

* 이 점은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 전용면적이 16.81㎡(약 5.08평)으로 매우 작아, 투자 목적이나 실거주 시 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 기타용도에 근린생활시설이 포함되어 있어, 관련 법규 준수 여부 및 실제 이용 상태를 추가 확인해야 할 수 있습니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동, 부평역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 채권자와 동일인으로 추정되는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 액수가 감정가를 상회한다는 점에서 권리분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기에도 불구하고, 임차인의 권리 및 보증금 회수 관련 변수를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 상권 이용 편의성.

* 1인 가구 수요층을 타겟으로 하는 소형 면적.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 별도 명도 부담이 적을 수 있음(단, 임차인 이슈는 별도).

9. 예상 입찰가

감정가 99,000,000원을 기준으로, 유사한 조건의 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건의 면적(16.81㎡)에 적용 가능한 직접적인 비교 사례는 부족합니다. 다만, 최근 매매 사례 중 2015년에 준공된 49.26㎡ 면적의 '해피팰리스'가 28,400만원(약 576.5만원/㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(약 588.9만원/㎡)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인 및 보증금 관련 복잡성을 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 보수적인 투자 전략일 것입니다.

예상 입찰가: 89,100,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.