나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12751 [7] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 천안베스트빌1차 )까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 규모의 건물 내 1층 내지 3층 소재 구분건물( 근린생활시설 ) 들로서, 사용승인일 : 2015. 08. 26 외벽 : 미장석재타일붙임 밑 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

기호1, 2, 3 : 1층 소재 : 평가일현재 모두 '공실( 빈집 )상태"임. --- 영업중인 임차인들을 무슨 목적에선가 모두 철수시킨 것으로 추측됨. 기호4 내지 11 : 2층 및 3층 소재 : 평가일현재 출입이 봉쇄되어 있음. 승강기는 2층, 3층에 서지 않으며, 계단실을 통해 걸어가면 '해당층 출입문'이 잠겨 있음. --- 건축물대장 도면 등에 의거(依據), 파악하고 평가함. --- 근년 경매감정평가서에 의하면, 기호8( 301호 )와 기호9( 302호 ) 사이의 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재사항이 있으므로, 이 점( 구분건물 호별 경계 훼손 가능성 여지 )에 유의하시기 바랍니다.

설비내역

※ 공용부분에 설치된 설비로서, '위생설비' ·'급수배수설비', '승강기설비', '소방설비' 등 되어 있음. ※ 지하주차장이 지하3개층에 공간이 마련되어 있으나, 차량진출입이 '리프트'에 의존해야 하는 번거로움이 있어서, 잘 활용되고 있지 않은 것으로 관측됨.( 붙임 '물건현황사진 7쪽 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'대지권의 목적인 토지' < 지적형태 > 대체로 '사다리꼴'. < 지 세 地勢 > '평지' < 이용상태 > '주상용 건부지'.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로3류 : 폭 12 ~ 15m )에 접하는 각지(角地).

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '도시계획도로( 중로3류 )'에 2개면이 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

-출입이 봉쇄되어 있음
-상가임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12751 (7)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 3층304호 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 백석4길 5)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도: 업무시설, 복합 용도: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설)

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 13.71㎡ (약 4.15평)

* 건물면적: 62.25㎡ (약 18.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (정보 제공 시 농OOOOOOO으로 표기됨)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2015년 08월 26일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 3층, 지상 10층

2. 입지조건

* 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"로 분류됨.

* 교통상황: 본건이 속한 건물까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 도로상태: 건물 북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로(중로3류, 폭 12~15m)에 접하는 각지 형태로 접근성이 좋음.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서 상 인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사세종파운데이션

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-06-08

* 확정일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사세종파운데이션 (1차 보증금 증액분 95,000,000원)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-06-08

* 확정일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음

* 주의사항: "상가임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 문구가 기재되어 있어, 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지: "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"로, 인근에 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 등 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 이용상태: 1층은 현재 '공실(빈집) 상태'로 파악되며, 2층 및 3층은 출입이 봉쇄되어 있어 내부 현황 파악이 불가능합니다.

* 건물 특징:

* 3층 304호로, 승강기가 2층과 3층에 정차하지 않아 계단을 이용해야 하는 불편함이 있습니다.

* 지하주차장이 있으나 리프트 방식이라 차량 이용에 번거로움이 따르는 것으로 보입니다.

* 기타 정보: 301호와 302호 사이 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재가 있어, 구분건물 호별 경계 훼손 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인근 지역에 대한 자세한 편의시설, 교육시설, 병원 등의 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 출입 봉쇄 및 내부 확인 불가: 2층 및 3층 출입이 봉쇄되어 있어 물건의 정확한 현 상태, 내부 구조, 점유 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 미상 가능성: "상가임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 문구는 추가적인 임대차 관계 존재 가능성을 시사하며, 이들의 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 훼손 가능성: 일부 경계 벽체가 철거되었다는 정보는 불법적인 구조 변경이나 내부 훼손의 가능성을 내포하며, 원상 복구 시 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 엘리베이터 미정차: 3층까지 엘리베이터가 운행되지 않아 물리적인 접근성이 다소 떨어집니다.

* 주차 불편: 지하 주차장 이용이 리프트 방식이라 차량 이용자에게 번거로움을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 경매 물건의 진행 결과 및 채권자의 추가 조치에 따라 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 백석동 택지지구 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 지역 내 배후 수요를 기반으로 한 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2015년 사용승인)이나, 현재 1층 일부 공실, 2, 3층 출입 봉쇄 상태로 정상적인 이용이 불가능한 상황입니다.

* 권리상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수하는 부담은 없으나, 출입 봉쇄로 인한 현황 파악의 어려움, 임차인 미상 가능성, 내부 훼손 가능성 등의 명확한 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

* 주변 배후 주거단지의 수요는 존재하나, 물건의 정상화를 위해서는 상당한 시간과 비용 투자가 필요할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 택지지구 내 상업지역이라는 장점을 바탕으로 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 시세 비교 및 권리관계 분석을 통해 저가 매수의 기회를 탐색할 수 있습니다. (단, 현황 정상화 비용 고려 필수)

* 잠재적 수익성: 물건 정상화 및 임대차 관계 재정립 시, 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 물건의 이용 불가 상태(출입 봉쇄, 내부 확인 불가), 명도 및 원상 복구에 소요될 예상 비용, 정상화까지의 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 상가 시세 조사, 예상되는 수리 및 명도 비용 등에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 물건의 현황을 고려할 때 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.