나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12751 [4] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 천안베스트빌1차 )까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 규모의 건물 내 1층 내지 3층 소재 구분건물( 근린생활시설 ) 들로서, 사용승인일 : 2015. 08. 26 외벽 : 미장석재타일붙임 밑 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

기호1, 2, 3 : 1층 소재 : 평가일현재 모두 '공실( 빈집 )상태"임. --- 영업중인 임차인들을 무슨 목적에선가 모두 철수시킨 것으로 추측됨. 기호4 내지 11 : 2층 및 3층 소재 : 평가일현재 출입이 봉쇄되어 있음. 승강기는 2층, 3층에 서지 않으며, 계단실을 통해 걸어가면 '해당층 출입문'이 잠겨 있음. --- 건축물대장 도면 등에 의거(依據), 파악하고 평가함. --- 근년 경매감정평가서에 의하면, 기호8( 301호 )와 기호9( 302호 ) 사이의 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재사항이 있으므로, 이 점( 구분건물 호별 경계 훼손 가능성 여지 )에 유의하시기 바랍니다.

설비내역

※ 공용부분에 설치된 설비로서, '위생설비' ·'급수배수설비', '승강기설비', '소방설비' 등 되어 있음. ※ 지하주차장이 지하3개층에 공간이 마련되어 있으나, 차량진출입이 '리프트'에 의존해야 하는 번거로움이 있어서, 잘 활용되고 있지 않은 것으로 관측됨.( 붙임 '물건현황사진 7쪽 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'대지권의 목적인 토지' < 지적형태 > 대체로 '사다리꼴'. < 지 세 地勢 > '평지' < 이용상태 > '주상용 건부지'.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로3류 : 폭 12 ~ 15m )에 접하는 각지(角地).

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '도시계획도로( 중로3류 )'에 2개면이 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

-일괄매각
-상가임대차관계 미상의 임차인 있음
-출입이 봉쇄되어 있고 각 호별 경계벽이 훼손되었을 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12751 (4)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (농협)

1.2. 물건 상세

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,005,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 56.01㎡ (약 16.95평)

* 토지지분: 56.0128㎡

* 건물면적: 254.26㎡ (약 76.97평)

* 건물지분: 254.26㎡

* 토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 건물명: 천안베스트빌1차

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 10층, 지하 3층 규모

* 사용승인일: 2015년 8월 26일

* 해당 층: 2층 201호

* 주요 용도 (건축물대장): 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 (본건은 근린상가로 이용)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치합니다.

* 지역: 본건이 속한 지역은 정비된 택지지대 내 상업·업무지대로 분류됩니다.

2.2. 교통 여건

* 도로 접근성: 제반 차량의 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로: 북측 및 동측으로 폭 12~15m의 중로3류 도시계획도로에 접하는 각지입니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

* 토지형상: 대체로 사다리꼴 형태이며, 지세는 평지입니다.

* 이용상태: 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역입니다.

* 용도지구: 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 기타 제한: 가축분뇨의관리및이용에관한법률에 따른 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2022년 5월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을5)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(후순위 근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액: 3,142,829,457원 (근저당, 가압류 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사생각교육개발

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024년 1월 25일

* 확정일자: 2024년 1월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 1억 5천만원이라는 상당한 보증금이 설정되어 있으며, "상가임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 특이사항이 존재하는 점을 감안할 때, 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나 명도 진행 시 보증금 반환 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 잠재적 투자자는 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건이 위치한 천안베스트빌1차 건물은 천안시 서북구의 정비된 택지지대 내 상업·업무지구에 속합니다.

* 주위에는 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 배후 수요 확보가 가능한 입지입니다.

* 감정평가 요약에 따르면, 1층 상가는 현재 공실 상태인 것으로 추정됩니다.

4.2. 업종 적합성

* 근린상가로서 다양한 소매업, 서비스업, 기타 업무시설 등으로의 활용이 가능합니다.

* 2층에 위치하며, 건물 내 엘리베이터가 2층에 정차하지 않는 점(계단 이용 필요)은 집객력에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 활성화 방안 마련을 위한 업종 선정 시, 주변 상권의 특성 및 잠재 고객층을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.2. 주변 시설

* 본건은 주거단지 인근 상업지역에 위치하며, 주변에 편의시설, 상업시설, 공공시설 등이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

* 본 물건지 주변에 대한 초기 조사 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 출입 봉쇄 및 내부 상태 불확실성

* 2층 및 3층의 출입이 현재 봉쇄되어 있으며, 과거 경매감정평가서에 일부 호실 간 경계벽 철거 가능성이 언급된 바 있어, 내부 상태 확인 및 원상복구에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

* 대항력 없는 임차인이 1억 5천만원의 보증금을 설정하고 있는 상황입니다. 비록 매각으로 인해 보증금 인수 의무는 발생하지 않는 것으로 보이나, 명도 과정에서 임차인과의 마찰 또는 추가적인 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 이용 편의성 저하

* 2층 및 3층의 경우 승강기가 정차하지 않아 접근이 불편하며, 지하주차장 이용 시 리프트에 의존해야 하는 번거로움이 있습니다. 이는 건물 이용의 편의성을 저하시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

* 해당 물건이 공동담보로 제공된 경우, 채무 전액이 변제되지 않으면 다른 담보물에 대해서도 권리행사가 가능하며, 이는 본건 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치한 근린상가 건물로, 준주거지역 내 상업·업무지구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2015년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 현재 물건의 출입이 봉쇄되어 있고 내부 상태에 대한 불확실성이 높으며, 대항력 없는 임차인의 보증금 존재로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 또한, 건물 이용 편의성 저하 요소들도 잠재적 가치를 제약할 수 있습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 천안시 서북구의 성장 가능성이 있는 택지지대 내 상업·업무지구에 위치하여 향후 상권 활성화 시 수혜 기대.

* 건물 연식: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후화에 따른 큰 수리비 발생 가능성 낮음.

* 잠재적 가치: 현재의 제반 문제점(명도, 내부 상태 등)이 해결될 경우, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 상세한 시장 조사, 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가 분석, 예상되는 명도 비용, 필요한 내부 수리 및 원상복구 비용, 그리고 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산출해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 높은 채무 총액(3,142,829,457원)과 감정가(1,005,000,000원)를 비교할 때, 물건의 실제 가치 및 시장성을 면밀히 평가해야 합니다. 또한, 출입 봉쇄 상태, 경계벽 훼손 가능성, 대항력 없는 임차인의 보증금(150,000,000원)과 관련된 명도 리스크 등을 감안하여, 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

잠재 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법률 전문가 및 부동산 전문가와 상담하여 정확한 가치 평가 및 입찰 전략을 수립하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.