나이스옥션 법원경매 원주 2026타경4 [2] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 407 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 소재 '두원2리마을회관' 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 숙박시설, 농경지 및 임야등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하고 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사의 부정형 토지로서 전으로 이용중임. 기호(2,3) : 완경사의 부정형 토지로서 2필 일단의 건부지로이용중이며 일부 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 인접 토지를 통하여 접근이 가능하며, 북서측으로 지적도상 도로 소재함. 기호(2,3) : 북서측 및 남서측으로 로폭 3미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(2,3)토지는 귀 의뢰목록상 지목 대 이나 일부 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 목조 아스팔트슁글지붕 단층 구조로서, 외 벽 : 사이딩 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시 2중창 기호(5,6) 일반목구조 목조위아스팔트슁글지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시 2중창

이용상태

공히, 공부상 이용상황 단독주택임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 구비되어 있으나 사용가능여부는 확인을 요함.

부합물 및 종물

목조 1층소재 보일러실 약 1.4㎡, 목조 아크릴지붕 2층 소재 비가림시설 약 8.7㎡ 2동, 6㎡ 4동, 5.4㎡ 1동이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 귀 의뢰목록상 횡성군 둔내면 두원리 407번지 위 지상 소재이나, 분할되어(2021년 10월 18일, 소유자: 이나겸) 횡성군 둔내면 두원리 407, 407-2번지 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록2 지상에 매각에서 제외된 경량철골조 판넬지붕 창고 1동 소재
- 목록2,3 공부상 대이나 현황 일부 도로
- 2026. 6. 8.자 정성진으로부터 주택수리공사대금 합계 24,233,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함
- 감정평가액(최저매각가격)은 목록2,3 현황 일부 도로인 점을 감안하고, 관정 및 조경석, 데크시설 등을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

원주지원 2026타경4 (2)

1.2. 소재지

강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 407

1.3. 용도

다가구주택

1.4. 면적

토지 면적: 952.00㎡ (약 288평)

건물 면적: 312.91㎡ (약 95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 48.20㎡ (매각에서 제외된 창고)

1.5. 감정가

542,173,670원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

영월군산림조합

1.9. 등기부채권 총액

461,857,177원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 소재 '두원2리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 숙박시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

토지 기호(1)은 인접 토지를 통하여 접근이 가능하며, 북서측으로 지적도상 도로가 소재합니다. 토지 기호(2,3)는 북서측 및 남서측으로 로폭 3미터 내외의 도로가 소재합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양: 110m 이하)에 해당합니다.

2.5. 토지 형태 및 이용 현황

토지 기호(1)은 완경사의 부정형 토지로서 현재 전으로 이용 중입니다. 토지 기호(2,3)은 완경사의 부정형 토지로서 2필지가 일단의 건부지로 이용 중이며, 이 중 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

2.6. 공부상 지목 vs 현황

토지 기호(2,3)은 공부상 지목이 대(垈)이나, 현황 일부가 도로로 사용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12 근저당권 (영월군산림조합, 2023.12.06.)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 근저당, 가압류 등은 말소될 예정으로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.

3.4. 유치권 신고

2026년 6월 8일자 정성진으로부터 주택수리공사대금 합계 24,233,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 둔내면 두원리는 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 상업 시설의 밀집도가 높지는 않을 것으로 예상됩니다. 지역 주민을 위한 소규모 상점, 편의시설, 식당 등이 있을 것으로 보이며, 숙박시설이 산재하여 관광객을 위한 상권도 일부 형성되어 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설 이용 시에는 인근 둔내면 소재지 또는 원주시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 랜드마크

본건은 '두원2리마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

지역 내 편의점, 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설은 둔내면 소재지를 중심으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 연계

본건은 차량 접근이 용이하며, 둔내 IC 등 주요 도로망과의 연계를 통해 원주시내 및 수도권으로의 이동이 가능합니다.

5.4. 관광 및 레저 시설

둔내면은 웰리힐리파크(구 성우리조트), 곤지암CC 등 사계절 레저 및 관광 시설이 발달한 지역으로, 이러한 시설과의 접근성은 잠재적 가치로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 주택수리공사대금 24,233,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 인수 부담 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 가장 신중하게 검토해야 할 리스크입니다.

* 현황 도로: 토지 중 일부(기호 2,3)가 공부상 대지이나 실제 도로로 사용되고 있어, 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 명도: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 목록2 지상에 매각에서 제외된 경량철골조 판넬지붕 창고 1동이 소재하므로, 이는 낙찰자가 취득하는 대상이 아닙니다.

* 설비 확인: 건물 내 위생 및 난방 설비 등이 구비되어 있으나, 실제 사용 가능 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 횡성군 둔내면의 전원 및 관광지 인근에 위치한 다가구주택입니다. 넓은 토지 면적과 다가구 건물 구성을 통해 임대 수익 창출 및 향후 토지 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 주택수리공사대금에 대한 유치권 신고, 일부 현황 도로로 이용되는 토지, 임대 관계 미확인 등 명도 리스크는 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰 후 유치권 성립 여부 확인 및 명도 협상 등 추가적인 주의가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택으로서의 임대 수익 잠재력: 9가구(총괄표제부 기준)를 수용할 수 있는 구성으로 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적 활용 가능성: 952㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 별도 활용 등 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 둔내면 지역의 특성: 관광 및 레저 활동이 활발한 지역의 특성상, 주말 별장이나 전원생활을 위한 수요와 연계될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 542,173,670원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

유치권 신고액 24,233,000원을 고려할 때, 실질적인 가치는 감정가에서 해당 금액 및 기타 명도 비용, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 차감하여 산정해야 합니다.

향후 예상 입찰가 산정 시에는 반드시 다음 사항을 추가적으로 고려하시기 바랍니다.

* 유치권의 성립 여부 및 법적 구속력에 대한 정밀 분석

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 부대 시설(관정, 조경석, 데크시설 등)의 실제 활용도 및 가치 평가

* 주변 부동산 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가율 조사

* 명도 관련 소요 비용 및 예상 기간 산출

따라서 현재 시점에서의 구체적인 예상 입찰가 제시보다는, 위에서 언급된 리스크와 추가 조사 사항을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.