나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [17] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층808호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소재 소노하임 8층 808호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경55066 (17)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 170,000,000원입니다.

해당 호실의 전용면적은 건물면적 17.82㎡(약 5.39평)이며, 토지지분은 7.13㎡(약 2.16평)입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물(12층 이상, 지하 2층 포함 가능)로, 2022년 2월 17일에 사용승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 반OOO입니다.

1.1. 입지조건

소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3이며, 수원시청역(수인분당선)에서 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지와 일단의 사다리형 토지로, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 반OOO입니다.

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

임차인 현황으로는 김아린이 있으며, 보증금 43,000,000원, 차임 600,000원에 2024년 3월 19일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 수원시청역 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 다양한 상업 및 업무 시설과 인접해 있습니다.

건물은 도시형생활주택(원룸형)과 근린생활시설로 이용되고 있으며, 본건 호실(808호)은 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

이러한 입지 조건은 1인 가구를 중심으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 수원시청역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 수원시청역 인근에 위치하여 각종 상업시설, 행정기관(수원시청) 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 건물 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항으로 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이라는 점이 명시되어 있습니다.

* 감정평가서상 특수물건정보는 없으나, 임대 미상이라는 기재가 있어 타 호실의 임대 조건 등은 정확히 파악되지 않았습니다. 다만, 본건 호실은 대항력 없는 임차인이므로 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 다양한 토지이용계획(중심상업지역, 방화지구 등)이 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건물이며, 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

대항력 없는 임차인이 있어 명도 관련 절차가 비교적 용이할 것으로 예상되며, 이는 낙찰 후 안정적인 물건 확보에 긍정적인 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능 거리.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 최신 컨디션 유지.

* 소형 면적: 1인 가구 실수요 및 소액 투자에 적합.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 경감.

* 다양한 주변 인프라: 상업, 업무, 교통 시설 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 50.98㎡, 19,700만원 (평당 약 1,170만원)

* 2026년 7월 거래: 40.82㎡, 21,800만원 (평당 약 1,620만원)

* 2026년 7월 거래: 75.82㎡, 35,000만원 (평당 약 1,400만원)

본건 물건의 감정가는 170,000,000원으로, 면적 17.82㎡(약 5.39평) 기준 평당 약 3,150만원에 해당합니다.

제공된 비교 사례들의 평당 가격(약 1,170만원 ~ 1,620만원)과 비교했을 때, 본건의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

물론 본건이 도시형생활주택(원룸형)으로 소형 면적에 대한 평당 가격 상승률이 높을 수 있고, 수원시청역 인근이라는 입지적 가치가 반영되었을 수 있으나, 제공된 자료만으로는 감정가의 적정성에 의문이 있습니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 제공된 시세 자료를 바탕으로 한 예상 입찰가를 산정합니다.

제공된 시세의 최고 평당가를 본건 면적에 적용 시 약 8,700만원 수준이 됩니다.

감정가와 시세 간 큰 차이를 고려하여, 감정가의 약 70% ~ 80% 수준에서 보수적인 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

입찰 전 유사 물건의 실거래가 및 호가 정보를 추가적으로 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.